房貸利率低引提前還貸潮 中國樓市進入下行周期

從2022年底至今，大陸「提前還貸潮」已經愈演愈烈。為2022年7月廣東省東莞市一處興建中的住宅。（Jade Gao / AFP）

從2022年底至今，大陸「提前還貸潮」已經愈演愈烈。 專家表示，新房與存量房的利率差是引起提前還貸潮的根本原因。 而房地產市場已進入了下行周期，即使在下調首套房貸利率的政策支持下， 長期趨勢或仍難以發生根本性扭轉。

文•楚寒石

自年初以來，中共各地政府將支持和提振住房消費作為穩經濟的措施，下調首套房貸利率成為支持購房需求的方式。然而這不但沒有刺激買房需求，反而引發了提前還貸潮。專家表示，新房與存量房的利率差是引起提前還貸潮的根本原因。房地產市場已進入了下行周期，即使在政策支持下，長期趨勢或仍難以發生根本性扭轉。

房貸利率下調引起提前還貸潮

1月5日，中共央行、銀保監會發文稱，要建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

1月29日，鄭州將首套房貸利率下限調整至3.8%。同日，福州、廈門也都將首套房貸利率下限下調至3.8%，隨後多個城市跟進。2月8日，無錫市首套房貸利率由4.1%降至3.8%。

據中指研究院不完全統計，今年新調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、瀋陽等二線城市，以及肇慶、湛江、雲浮、惠州、韶關、江門等三四線城市。其中，珠海首套房的房貸利率最低可按3.7%操作，目前這一利率水平為全國最低。

按照中共統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格》計算，去年9至11月，全國共有38個城市符合上述要求。而此次下調首套房貸利率的城市，大多在這38城名單之中。

然而，大幅降低首套住房商業貸款利率，不但沒有刺激買房需求，反而使提前還貸現象愈演愈烈。

例如，以100萬貸款額，貸款30年、等額本息還款方式為例，5.8%的利率下每月還款5900元（約871.5美元）；3.8%的利率下月供4660元（約688.3美元），前後相差近1240元（約183.2美元）。

而前幾年買房的人，不僅買在房價高點，房貸利率也在高位，不少購房者表示房貸利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。這與目前的房貸利率相差超過2個百分點，這部分存量按揭用戶，在有存款的情況下，一般會選擇提前還貸。

除了房貸利率下行因素外，也有購房者因為缺少好的投資理財機會，存款利率下行而選擇了提前還款，以減少貸款利息。

房貸對銀行而言是一項優質的業務，利差讓其坐收穩定的利潤。因此，從銀行經營層面，並不希望房貸客戶都提前還款。有的銀行提前還貸需要排隊好幾個月甚至半年以上，有的要增加還款額度不得少於50萬，有的提出收取違約金或補償金，有的要附加購買理財產品等條件。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認為，降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。

銀行按揭貸款違約及法拍房數量明顯增加

調查數據顯示，中國居民購房意願自2020年第四季度以來就呈現下降趨勢。圖為2007年3月16日上海房地產展覽會。（Mark Ralston / AFP）

2022年，中國居民房地產按揭貸款違約情況出現明顯增加。

據Wind統計數據顯示，建設銀行ABS產品，初次違約貸款筆數在全部貸款中的占比從2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%。同期，初次違約貸款的金額占比則從0.27%提高至0.38%。

而招商銀行按揭貸款ABS底層資產的違約率（按貸款筆數）從2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%。違約金額從0.02%提高至0.13%。雖然違約率絕對值較低，但違約率上升的速度很快。

西南財經大學的中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示，居民購房願意自2020年第四季度以來就呈現下降趨勢，有購房計畫的居民占比從當時的11.6%下降至2022年第三季度的7%。

中歐國際工商學院教授盛松成2月1日在《經濟觀察網》發文表示，通過分析中國代表性銀行以按揭貸款為底層資產的資產支持證券（ABS）產品發現，去年個人按揭貸款初次違約（貸款違約天數不超過30天）明顯要高於2021年，尤其是第四季度，各銀行初次違約顯著上升，形成了近兩年來的初次違約高峰。

據瀚海數據研究院數據顯示，2022年全國共掛牌法拍房98.11萬套，比2021年上漲23.66%；其中住宅掛牌51.58萬套，比2021年上漲29.36%；掛牌總量及住宅掛牌量均創歷史新高。

在數量不斷增長的同時，法拍房成交量卻在下滑。據中指研究院2月8日發布的數據顯示，2021年法拍房成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數計算成交率為30.9%；2022年全國法拍房共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

對此，《中國房地產網》2月11日報導，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，2022年法拍房掛拍增加的原因，主要是經濟下行和疫情影響導致的居民收入狀況惡化。

他說，法拍房的激增，一方面反映了過去一段時期居民購房使用了過高的財務槓桿，從而導致抗風險能力不足與斷供問題的出現，另一方面也反映了樓市不振，使得居民以自行出售按揭房化解斷供壓力難度的提升。

中國社科院原副院長李楊在2月4日的長白山高峰論壇上承認，消費增長是一項艱難的任務。其中原因之一是「中國居民負債太高」，人們現在賺100塊錢，就要拿15塊還債，再加上房貸可能要超過50塊。加上其餘雜七雜八的基本物質生活消費，根本不夠用。

房企出現大範圍預虧 行業進入下行周期

2022年房企盈利水平進一步惡化，虧損企業數量增多、虧損規模增大。圖為2022年2月22日，人們走過顯示股票行情板的一座天橋。（Hector Retamal / AFP）

中國新年過後，A股上市房企密集發布2022年業績預告。整體而言，2022年房企盈利水平進一步惡化，虧損企業數量增多、虧損規模增大。

據克而瑞研究中心發布的報告顯示，2022年有近九成百強房企累計業績同比下滑，房地產市場累計成交同比降幅多達39%。此外，房企拿地金額出現大幅收縮，房企投資意願降至谷底，有近四成百強房企全年投資暫停。

據Wind統計數據顯示，截至2月1日，A股115家房地產行業上市公司中有66家發布了2022年度業績預告，其中僅19家公司業績預喜（包括減虧），占比不到30%；有41家公司預計虧損，其中7家房企預虧超過百億元。

今年1月分，中國100座重點城市成交面積仍處低位，新房成交規模降為2015年以來同期最低水平。

據克而瑞2月2日發布的報告顯示，1月分TOP100房企實現銷售操盤金額3542.9億元（約523.3億美元），單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%。其中，單月業績同比降幅大於50%的企業數量達28家，降幅在20%～50%的有31家。

克而瑞研究中心預計，目前房地產行業下行並真正進入負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

2月5日，中泰證券首席經濟學家李迅雷在「中國金融四十人論壇」上表示，從2022年開始，中國房地產市場開啟了一個可能長達十年的下行周期。在政策支持下，今年房地產市場的下行斜率可能會放緩，但長期趨勢或難以發生根本性扭轉。

長城證券首席宏觀分析師蔣飛也曾發文表示，當前中國房地產周期已經度過快速發展階段，進入到後周期，未來房地產將進入下行周期。◇