中國樓市下行 二線地王集中開賣股權

大陸樓市明顯降溫，北京一線城市價量齊跌，為攤薄風險，近期二線城市多個「地王」集中開賣股權。（Getty Images）

在大陸樓市政策收緊下，10月分房市明顯降溫，北京等一線城市量價齊跌。

隨著市場的觀望情緒越來越濃厚，成交量將加速下滑，「地王」項目或成燙手山芋。

為攤薄風險，近期二線城市多個「地王」集中開賣股權。

文 _ 蘇晨

中原地產數據顯示，截止10月30日，中國54個城市10月分合計簽約商品住宅27萬164套，這是最近3個月來第一次跌下30萬套，與9月分相比，跌幅達15％。

作為一線城市的北京、深圳，儘管此前樓市十分火爆，如今也掉頭直下。據亞豪機構統計，截止10月30日，10月分北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交8508套，成交面積94.36萬平方米，環比上月分別減少41％、32％，這一成交量創下近5個月的新低；同時，當月北京商品住宅成交均價為每平方米3萬5449元，環比下降3％。

深圳市規土委數據顯示，10月分，深圳新房成交均價每平方米5萬5611元，較9月均價每平方米6萬1600元回落了約6000元；二手房市場方面，約七成二手房業主下調了報價。

在房價下跌的同時，成交量也明顯下降。10月分，深圳新建商品住宅成交42.25萬平方米，較去年同期下降22.1％；二手住宅成交52.75萬平方米，較去年同期下降6.2％。

成交量將加速回落

隨著樓市下行，市場的觀望情緒越來越濃厚。易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱估計，將有越來越多購房者選擇觀望，第四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的經驗來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，如無其他利好刺激，市場成交至少會保持一到兩個季度的低位。

中信建投房地產行業首席分析師陳慎表示，「因為高基數以及政策變化，房地產銷售增速會在第四季度開始加速回落」，明年房地產銷售面積會出現同比下降，房價調整需看流動性而定。

上市房企負債逾4.6萬億

在市場下跌的同時，房企的資金壓力也越來越大。業內人士認為，上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

據Wind信息統計，滬深兩市136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度達23.53％；前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5％，有34家資產負債率超過80％紅線，占比達25％；負債超過百億元的房企達62家。

「地王」或成燙手山芋

在中國房地產發展史上，一些開發商憑藉高槓桿、高負債率大膽高價拿地，而後推高房價，從中牟取暴利。不過，隨著此輪房地產降溫，「地王」很可能變成燙手山芋。

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進表示，房企高槓桿拿地的風險主要有兩方面，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，給後續的項目定價形成一定壓力。

在償債壓力增加的同時，融資收緊的信號已出現，一些銀行收緊房企開發貸款，房企發行公司債也在趨嚴。中金標準數據總經理郝文嘉稱，不少房企在前期爭奪「地王」的過程中，激進拿地，如果後期融資收緊，再加上去化速度放慢，將承受很大的現金流壓力。

一家中型開發商銷售負責人直言，「未來一年，市場將進入盤整階段，成交量萎縮將成為必然，這種市況將給我們今年儲備的土地特別是『地王』項目開發帶來很大的壓力。如果銷售持續收縮，未來『地王』入市將面臨很大壓力。」

二線多個「地王」集中出售股權

隨著市場下行，「地王」項目越發難以賺錢，對於手握「地王」的中小開發商來說，面臨的資金壓力也越來越大。為了攤薄風險，二線城市多個「地王」項目集中開賣股權。

11月1日，文一地產方面透露，其與合肥萬科於10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。9月合肥萬科便以每畝單價1650萬元，總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊，該「地王」樓面價每平方米1萬1249.94元，溢價率230％。

10月18日，綠城房地產集團與建發房地產集團宣布戰略合作，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。此次合作建發房地產以財務注資為主，股權占比30％，而項目的操盤和管控由綠城房地產負責。3月綠城以37.35億元競得潮鳴地塊，每平方米4萬5368元的樓面價刷新了杭州歷史紀錄，潮鳴項目因而被視為今年杭州最重磅的一個項目。

10月初，信達地產稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50％，融創中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40％、10％。而這塊總價拍出123億元的全國總價「地王」，溢價率高達95.95％，由萬科、信達聯合體於5月27日拿下，但拿地一小時後，萬科即宣布退出。

此外，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業48％股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓後將不再持有其任何股份。由此可見，今年拿下多塊「地王」的信達地產正積極「瘦身」。

業內人士表示，市場預期走低將導致「地王」項目更加困難，對於今年拿下「地王」項目的中小房企來說，面臨的資金壓力更大。由於龍頭房企融資成本更低，操盤能力較強，因此與大型房企合作，是中小房企攤薄風險、保住生存的同時，也相對容易獲得利潤的重要手段。◇