【名家專欄】中共「白名單」 難解房地產危機

【名家專欄】中共「白名單」 難解房地產危機（大紀元製圖）

【新視角聽新聞】中共提出的所謂「白名單」（white lists）許可名單指定了住宅房地產開發項目，為其提供特別融資服務。與宏大的接管計劃相比，這些計劃對解決問題的作用更小，杯水車薪、為時已晚。

以下內容，取材自英文大紀元專欄作家Milton Ezrati撰文、信宇編譯。

就在幾週前，中共政府還在討論政府接管中國住宅房地產市場的宏偉計劃。如果中共要實施這樣的計劃，就只會暫時掩蓋危機，使許多問題得不到解決，並產生新的問題。

至少到目前為止，我們看到中共政府提出的所謂「白名單」（white lists）。這些許可名單指定了一些住宅房地產開發項目，為其提供特別融資服務。與宏大的接管計劃相比，這些計劃對解決問題的作用更小，只能說是杯水車薪、為時已晚。

這個「白名單」計劃要求地方政府將轄區內失敗的房地產開發項目確定為中國國有銀行特別貸款的候選項目。然後，銀行對這個名單進行審查，並向獲批項目發放資金。首輪貸款總額約1,236億元人民幣（約合172億美元），用於57個城市的162個項目，其中包括與陷入困境的私人房地產開發商有關的項目，如碧桂園（Country Garden）、融創控股（Sunac）和旭輝控股（CIFI）等。

根據中共發佈的材料，該計劃將優先完成中國購房者預付房款、但因私人開發商財務困難而尚未完工的住宅樓建設。毫無疑問，與這些項目捆綁在一起的購房者會對這個消息拍手稱讚。

然而，從開發商倒閉這個更大的問題來看，這個補救措施無疑是杯水車薪。想想看，2021年，恒大首次宣布無力償還接近3,000億美元的龐大債務。從那時起，更多的開發商未能顯著增加未償還的問題債務總額，而其中最突出的案例就是碧桂園。

如果說中共的「白名單」方案是朝著解決問題的方向邁出的一步，那麼它們距離解決中國存在的金融難題還很遙遠。即使規模擴大兩倍、三倍或四倍，這種方法也會讓數千億的問題債務籠罩在中國的金融體系之上。自2021年以來，這個沉重負擔一直持續不斷地制約著中國金融支持經濟擴張和增長的能力。

這個「白名單」措施也無法挽回購房者喪失的信心，他們通過購房把大量資產置於極大的風險中。中國政府將像過去幾個月一樣，繼續面對購房率下降的問題。更糟糕的是，需求下降可能會繼續壓低房地產價值。這些下降對家庭淨資產的不利影響將繼續制約消費支出，壓制人們對未來的總體信心，所有這些都將對整體經濟的增長前景產生不利影響。

這個「白名單」政策同樣無法解決繼續困擾房地產行業和中國經濟增長的過度建設問題。這個問題在很大程度上是中共政權在2020年之前多年來對房地產開發的過度催化造成的。起初，為開發商和購房者提供寬鬆信貸的政策，以及地方政府的參與滿足了當時民眾的迫切需求。然而，隨著需求的滿足，事實上在多年前，這種政策的延續造成了住房的過剩，有時甚至是強行配置在明顯不合理的地區。

然後，在2020年，北京突然取消了政府對房地產開發的政策支持，事實上這個轉變是如此突然，以至於高槓桿開發商和購房者都來不及調整。這就是危機四起的最初起因。如今這些過激行為依然存在。據官方統計，中國目前約有700萬套閒置公寓。特別是由於中國的人口在不斷減少，這些公寓將需要數年（如果有的話）才能提供足夠的現金流來償還為建造這些公寓而欠下的巨額債務。

多年來，中國政府除了眼睜睜地看著房地產形勢不斷惡化外，幾乎什麼也沒有做，而這次推出「白名單」方案是為數不多的積極行動信號。然而，人們清醒地看到，在官方多年來的猶豫不決導致金融和信心問題成倍增加之後，各種金融問題已經變得非常廣泛，僅僅依靠「白名單」是遠遠不夠的。

最近傳言的政府可能接管的激進前景可能會暫時掩蓋房地產問題，然而無法緩解債務過剩或房地產過度建設的問題。這些問題還會如滾雪球般地帶來許多新的問題。

根據現有的消息表明，中共的「新模式」似乎準備在五年內每年投入相當於2,800億美元的資金，用於收購陷入困境的私人住宅房地產開發項目，並將其重新用作出租房產。該計劃的其它描述還提到將在未來五年內在35個城市建造更多的住房，其中一些是有補貼的出租房，共計600萬套新住房。

按照該計劃內容，政府當局將對購買此類住房的人群施加嚴格限制。它還將進一步禁止購買者在公開市場上交易他們的住房。

習近平的首席經濟政策助理、國務院副總理何立峰聲稱，由此強化的政府角色，將在兩個方面起到作用：它將使中共政府能夠控制過剩的供應，並為住宅房地產價格設定底線。

這種雄心壯志自然值得懷疑。首先，中共政府是否擁有執行此類計劃的財力，甚至是否有意願這樣做（如果它能找到足夠資源的話），這一點到目前為止還未可知。其次，中國已經有大約700萬套空置住房，而人口卻在不斷減少，因此，新增的600萬套住房——無論是租賃住房還是其它住房——將如何控制供應或壓低價格，還是個未知數。

然而，中共管理房地產能力的更根本問題，仍源自於當局迄今為止對房地產非常糟糕的管理。迄今為止，中共對房地產市場的嚴重管理不善很難讓人對其控制中國大部分住房存量的計劃產生信心。毫無疑問，如果北京能夠有效利用涉及的龐大資金，將能暫時掩蓋房產危機的直接衝擊。但若非如此，這些計劃將從根本上，甚至是永久性地阻礙中國的經濟增長模式。

財富因素是造成這種破壞的關鍵。大約50年前，在中國，隨著鄧小平的開放政策，中國人在很長一段時間內第一次擁有了自己的住房。這是經濟繁榮的基礎，無論是在中國文化中，還是在全球範圍內，房地產都是家庭財富的支柱。在中國，積累財富的夢想為中國的勞動人口提供了巨大的動力。而一旦財富開始增長，就會鼓勵消費和使用信貸，這兩者都刺激了經濟增長，最終實現了真正意義上的經濟高速增長。

擁有住房的重要性及其所提供的動力顯而易見，統計顯示，超過80%的中國家庭擁有自己的住房，這個比例遠遠高於包括美國在內的大多數發達經濟體，美國的這個比例約為66%。

中共似乎計劃控制市場，強調租房，這對經濟增長和財富創造的引擎構成了威脅。即使允許購買，中共的計劃也限制在公開市場上交易新房產，從而損害了財富的創造。實際上，這項政策將讓這些房產更像有長期租約的出租房，而非代表家庭財富和所有權的房屋。

如果這些計劃付諸實施，情況將更加糟糕，尤其是中共政府強行推行這些計劃，那麼中國未來將面臨比現在更嚴峻的經濟問題。習近平和他的一眾中南海高官們將關閉一個至關重要的經濟動力和增長引擎。

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責任編輯：T so

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