華夏幸福在雄安地區擁有土地儲備。圖為2017年4月5日「雄安新區」的安新市豎立廣告牌。（Fred Dufour / AFP）

在去年時，中國房地產業已被認為是一頭正在迎面衝過來的灰犀牛。

現在又有一家知名房企因違約爆雷，一個靠環京貧困帶發家、受官方通報表揚的華夏幸福房地產公司，面臨破產的邊緣。

這種特殊模式的開放毀了華夏幸福。房地產觸發中國經濟危機。

文：王東東

房子白送沒人要  欠債無數

牛年新年剛過，一個中年男人站在樓道裡，對著提前寫好的詞紙條一字一句地念，「我是首爾林蔭大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，只需要你把尾款幫我還了就行。」他還說，「我對以上說的話負完全的法律責任。」

這視頻並沒有引起太大的反應，「房子白送」這招已經是去年炒過的冷飯，帳早就被算清楚，要還的尾款比現在的市價還貴得多。

房價降一半，這是如今環京地區樓市的眾生相，在廊坊永清，房價最高衝破過兩萬，現在跌落到七八千。

這些房子很多都是王文學的華夏幸福（600340.SH）房地產公司開發的。2016年華夏幸福的銷售量在中國排名第7，而2020年銷售額跌到963億元，排名第43。

2021年2月1日晚，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，公司無力償還52.55億元人民幣的債務本息，儘管此時公司的貨幣資金餘額還有236億元，但是可動用的資金卻只有8億元。

不過，據《華爾街日報》報導，據高盛（Goldman Sachs）信用分析師2月的一份報告，華夏幸福目前有98億美元未償付的債券，其中包括46億美元的離岸債券。

華夏幸福到底欠了52.55億元人民幣，還是98億美元，或17億或47億美元，這已經不太重要，重要的是，又一個民營企業家，倒在了中共任意妄為的政策血泊中。

3月1日，據陸媒報導，華夏幸福實控人、董事長王文學繼續大舉甩賣資產自救，這一次輪到了OLED面板生產商、上市公司維信諾（002387.SZ）。王文學當年以67億拿下維信諾的控股權，如今王文學退出，國資抄底。

淪為債務灰犀牛不再幸福

王文學總結的頭號教訓就是：「錯誤研判了環京的房地產形勢」，他沒想到中共會對新房進行嚴厲的限購。2020年8月，中共監管部門對房地產業推出「三道紅線」、2021年1月又向銀行發出「兩道紅線」，這些直接導致了華夏幸福的失敗。

華夏幸福董事長王文學總結的頭號教訓就是：「錯誤研判了環京的房地產形勢」。（新紀元合成圖）

「三道紅線」是指房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70％、淨負債率不得大於100％、現金短債比不小於1。2020年三季報的數據中，華夏幸福的總資產為5068.13億元，而總負債卻高達4158.71億元，即資產負債率已經達到了82.09％；對應淨負債率214％，剔除預收款的資產負債率78％，現金短債比仍然小於1。

也就是說，華夏幸福踩了兩條紅線而被絆倒。

國務院通報表揚PPP經驗

然而在2015年，華夏幸福的產業新城模式還被中共當局稱為是「創造性典型經驗」，而被國務院辦公廳通報表揚。

2015年7月底，國務院辦公廳下發《關於對全國第二次大督查發現的典型經驗做法給予表揚的通報》，其中就包括華夏幸福主導的河北省固安縣的「固安工業園區新型城鎮化項目」，稱這是中國首批PPP項目庫中唯一的產業新城項目。

PPP即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與私人組織之間形成一種伙伴式的合作關係，政府與社會主體（企業）建立起「利益共享、風險共擔、全程合作」的共同體關係，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

據悉，華夏幸福的創辦人王文學，2002年和固安縣政府合作，到2015年，帶動固安縣實現人均GDP增長4倍，財政收入增長24倍，成功躋身「2014年中國縣域成長競爭力排行榜」50強，位列「中國十佳開發競爭力縣」第二位。

雄安新區眾多項目都在王文學手中

那時，王文學為固安縣新城推出一句廣告詞：「我愛北京天安門正南50公里」，那裡就是固安縣。

王文學1967年5月出生在河北霸州，畢業於廊坊市工業學校，1998年創建華夏房地產開發有限公司，2011年華夏幸福基業股份有限公司實現A股資本市場上市。2015年5月，其個人資產達到41億美元

2017年4月，中共中央、國務院宣布設立雄安新區的那幾天，來自全國的資金都在京津冀上空盤旋，虎視眈眈。在雄安地區擁有土地儲備、作為雄安概念股的河北房企華夏幸福，接連爆出了幾份之前跟雄縣、保定的戰略協議，加起來差不多有將近500平方公里的合作項目。

那時房產「老大哥」萬科想在香河拍地，結果被當地房地產公司派人打了一頓。環京和京津冀的布局，讓華夏幸福一連創下了幾個漲停板，市值差點翻了一倍。然而五年後，受中共表揚的華夏幸福卻面臨破產的邊緣。

北京天津外圍貧困帶起家

大陸投資專家懷亞對新紀元表示，王文學當初發家成功的一個主要因素是他選中了「環繞北京天津的貧困帶」，而且他和當地政府關係很近。

他說，「記得2008年開奧運時，我和朋友從北京開車去河北。沒想到車開出北京兩個多小時，看到當地窮得不行，比北京差了一百年！感覺就像從歐洲來到了非洲！我們很震驚！完全沒有想到，在北京舉辦豪華盛會的同時，還有如此貧窮的地方！

後來我看過美國《地理雜誌》出的一篇報導，說從北京天津往外走，130至150公里之外，有一個環繞京津的貧困帶。如果用北京三環四環的概念來說，那裡屬於北京的八環吧。」

據維基百科介紹，環北京貧困帶（或稱環首都貧困帶）是指環繞首都北京市的天津市、承德、張家口、保定等周邊縣市的一個「C型」環狀區域。因先天的自然環境較差、長期處於軍事禁地而不開發，再加上為了保障首都生態、水源被限制開發，陷入貧困。2005年270多萬人，年均收入不到625元人民幣。

「這和南方城市很不同，從上海開車出去，一路上看到的基本都還挺不錯的，但北京天津一出去，就窮得不行。這可能和北京的特點有關。北京不是經濟發展重地，不是靠中小企業致富的，而是靠權力、靠部委來聚集財富，所以周邊地區就難以受益。」

懷亞表示，聽朋友說，王文學和當地政府關係不錯，他拿到的土地非常便宜，大概2000元一平米，他蓋出的房子，如孔雀城，賣給在北京上班的人，有的賣到3萬元一平米。

習近平搞的雄安新區，即在環北京貧困帶之內，和白洋淀都在一個地區，沒有上百年的改造，恐怕難成氣候。圖為2006年4月20日安新貧困打漁人家。（ROBERT SAIGET / AFP）

現在王文學麻煩大了，他雖然還沒有破產，但基本不行了。習近平搞的雄安新區，也在這個貧困帶之內，他們和白洋淀都在一個地區。懷亞預測說，「雄安新區的中軸線雖然對着潭柘寺和定都峰，可惜卻陷在環京貧困帶中，沒有上百年的改造，恐怕難成氣候，難怪習近平才說這是千年大計！」◇