中國經濟觀察 樓市危機迫使大陸企業投資海外

近年來，很多中國企業均有在海外投資房產的動作，且該熱潮越演越烈。10月，安邦保險以近120億元的天價收購紐約華爾道夫酒店。（Getty Images）

大陸樓市風險急遽惡化，多位地產大佬集體看衰樓市，專家稱，中國樓市危機已顯現，大陸富商陸續以投資的方式轉移資產，規避風險，今年中國企業海外投資總額有可能超過100億美元。

文 _ 米雪

2014年以來，大陸樓市延續低潮，成交量和房價持續下跌，庫存居高不下，大陸媒體稱在不久的未來或有近50城將淪為「鬼城」。隨著樓市風險急遽惡化，大陸多位地產大佬集體看衰樓市，其中，SOHO公司董事長潘石屹稱，房地產的日子一天不如一天。在樓市危機下，中國企業海外投資熱一直「高燒」不退，今年中國企業海外投資總額有可能超過100億美元。

有專家稱，中國樓市危機已顯現，大陸富商陸續以投資的方式轉移資產，以保安全。

中國企業海外投資「高燒」不退

對於中國企業來說，投資海外房產已成為一個熱門話題。近年來，很多中國企業均有在海外投資房產的動作，且該熱潮越演越烈。

12月16日，中國安邦保險集團股份有限公司（以下簡稱安邦保險）宣布收購比利時德爾塔‧勞埃德銀行。據知，此次收購價約16.96億元。這是安邦保險在最近三個月內對外公布的第三宗海外收購案。

10月分，安邦保險先後收購了紐約華爾道夫酒店和比利時百年保險公司FIDEA，其中，紐約華爾道夫酒店更以近120億元的天價購得。

除安邦保險外，陽光保險也以約24.5億元收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店。今年中國企業海外投資總額有可能超過100億美元。

此前，萬科宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目；以張欣家族為首的SOHO中國聯手巴西財團以7億美元的價格購得了美國通用大樓40％的股權；萬達宣布在倫敦建造酒店的計畫；上海綠地集團以超過50億美元收購美國森林城公司70％股權，雙方共同開發位於布魯克林大西洋廣場的地產項目；復星國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓等。

據仲量聯行的統計數據顯示，2013年中國海外商業房地產投資總額高達76億美元，同比增長124％。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏揚揚預計，中國機構投資者對海外房地產市場的投資興趣及其活動將繼續增長，2014年中國機構投資者的海外商業房地產投資總額可能突破100億美元。

大陸地產巨頭集體看衰房地產

對於中國企業海外投資熱，有專家認為，中國樓市危機已顯現，富豪們為了安全，因而通過海外投資陸續轉移資產。

近日大陸多位地產巨頭紛紛發表對樓市的悲觀論，似乎也說明了房地產危機或將來臨。

其中，著名地產商潘石屹稱，中國經濟發展有很多問題，房地產的日子一天不如一天；華遠集團原董事長任志強也說，沒看到任何理由能阻住下滑。

地產已到生死存亡之秋

12月14日，萬通集團主席、萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在三亞財經國際論壇上直言，「世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地產是舊人，互聯網是新人。以前房地產跟地方政府的關係，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的。現在換了位置了，互聯網扶正了，房地產下堂了。現在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃。」

馮侖稱，房地產已經到了行業發展重要轉折期，目前中國的城鎮化已經超過50％，城鎮人均住房超過30平米，而三四線城市人口幾乎沒什麼增長。以住宅快速開發銷售的房地產增長模式，和以地方政府通過不斷賣地擴大城市範圍，攤大餅發展模式的城鎮化，已很難繼續下去，如何能活下去是當前房地產公司的立足點。

房子地產業前景堪憂

同是出席三亞財經國際論壇的SOHO中國有限公司董事長、聯合創始人潘石屹對房地產業亦表示擔憂。潘石屹稱，中國經濟發展有很多問題，房地產的日子一天不如一天。

近年來，包括萬達、綠地等中國不少房地產企業都有在海外投資房產的動作，SOHO也不例外。對此，潘石屹稱，因為對前景看不清楚，在這個動盪的時候，還是採用最保守的辦法為好。在美國紐約曼哈頓前後幾條街，中國人投資的房地產還能賺錢。

景氣指數新低庫存新高

12月14日，在中國工商聯房地產商會2014年會上，華遠集團原董事長任志強一改往日的態度，也發表了看空樓市的言論。

任志強表示，從中國房地產業發展景氣指數來看，2008年是一個最低潮，2012年又出現一個低潮，但是這次還沒有止住，11月中國房地產業發展景氣指數為94.30，已經超過歷史最低點，而且還在繼續下滑。

據中共統計局近日公布的數據顯示，今年11月，中國房地產開發投資增速降至11.9％，為2009年8月以來新低。

目前開發商的庫存很大，大概預售面積已經超過6億平方米，這已達到歷史新的高峰。此外，任志強對於開發商目前所擁有的資金情況更加悲觀。他表示，比起庫存的巨大壓力，開發商資金回籠的情況更慘，12月到目前為止幾乎為零，「到目前為止，維持10％左右的投資增速已經是竭盡全力了。」

任志強表示，從目前情況來看，到明年年初房地產開發投資都會是一個持續下滑的趨勢，「到目前為止，我們沒看到任何理由能阻住。」

應以價換量

同樣在中國工商聯房地產商會2014年會上，恆大地產集團總裁夏海鈞表示，中國的房地產企業想要度過這次低潮，唯有採取以價換量的策略，今年恆大地產就是以價換量。他認為，到明年房地產的價格應該是維持在一個平穩的狀態。

夏海鈞還表示，中國的房地產正處於從高峰逐漸下行的通道，這是個大趨勢，房企兩極分化會進一步加劇，「今年甚至到明年，很多中小房企會面臨更加困難的境地。」

樓市危機顯現

大陸樓市持續下行已是不爭的事實，銷售量和房價連續下跌、庫存不斷攀升，導致「鬼城」將在多地出現，樓市一旦崩盤，對中國經濟將是一個致命的打擊。為了安全起見，當下中國富豪們正紛紛逃向海外。

僅據中共統計局數據顯示，今年1至11月，商品房銷售面積同比下降了8.2％，降幅比1至10月分擴大0.4個百分點；而商品房銷售額下降了7.8％。

11月底，中國商品房待售面積已達5億9795萬平米，環比持續攀升。截至11月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量，同比增長了近兩成。

12月17日，在中國指數研究院舉辦的2014第11屆中國數字地產節上，中共國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，今年限購、信貸等政策的鬆動，並未使樓市出現如2008至2009年般的爆發式上漲，原因在於樓市供需的基本面已經發生了變化。

任興洲還稱，隨著整體樓市下行，房地產各類風險也將逐步顯現。

從泡沫化的角度來看，這種風險主要表現在兩方面，一是房價過高，購房者無法支付，出現斷供等，形成大量爛資產；二是產能過剩，中國樓市的產能過剩危機可能從局部開始，後蔓延到全中國。

大陸媒體公布，中國在不久的將來或有近50城將淪為「鬼城」。2014年中國城市「鬼城」指數排行榜中位居前十位的城市分別是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山和三亞。

「鬼城」是依據中共住建部的占用地標準，每一平方公里建成區容納1萬人口的標準而定的。例如，一個城市的建成區面積為100平方公里，按照占用地標準，這個城市容納的城區人口應該為100萬人，但如果當前該城區只有50萬人口，而該城市在短時間內又難以達到100萬人口的話，就很可能淪為「鬼城」。

2014年以來，大陸樓市延續低潮，成交量和房價持續下跌，庫存居高不下，大陸媒體稱在不久的未來或有近50城將淪為「鬼城」。（Getty Images）

透過「鬼城」可以看出大陸樓市在過去十多年的擴建現象很嚴重，樓市存在大量泡沫，如今危機已顯現。

據中共統計局最新數據顯示，與上月相比，2014年11月大陸70個大中城市中，房價下降的城市有67個，持平的城市只有3個。環比價格變動中，最大降幅為1.4％。

另外，中國房地產指數系統調查數據顯示，2014年10月分，中國100個城市新建住宅平均價格繼續下跌，環比上月下跌了0.4％，已連續第6個月下跌，從漲跌城市個數看，有73個城市環比下跌。

大陸經濟評論人牛刀曾發文稱，2015年中國房價泡沫徹底破滅，包括一線城市，北京不跌下80％就不叫泡沫破滅，這才是經濟危機。

中國問題專家伍凡曾在《獨立評論》704期表示，中國房地產持續下行，破產危機已顯現，一旦爆發，對中國的金融和經濟就是一個致命的打擊。

中國富豪為了保護個人及家族財產，近年來不斷通過投資海外轉移財產，移民到世界各地。◇