中共「帶押過戶」政策 難推二手房市場

為刺激二手房市場，中共當局全面推出「帶押過戶」政策，但專家分析認為不會有多大效果。圖為2017年7月，上海的海濱外灘。（STR / AFP）

為刺激二手房交易量，中共當局推出「帶押過戶」。 不過這樣一來，中介公司、擔保公司、評估公司、過橋資金公司和銀行都無利可圖而無意承辦，最後連地方政府也沒動力做，因為這會讓二手房掛牌量大增，對市場形成拋售壓力，不利於穩定房價。

文•楚寒石

在眾多救市政策下，中國的二手房交易量仍舊難以持續。為此，中共當局推出「帶押過戶」，以刺激樓市流動性、引導居民買房。然而，中國居民負債水平已達到相當高的程度，接近全民負債。「帶押過戶」只是交易技術手段上的優化，不代表市場上會產生增量需求。

面對居民購房意願不強、對房價上漲預期減弱的大環境，中共將房地產市場紓困的希望放到房產流動性上，想靠全面推進「帶押過戶」以激活二手房流動性，刺激改善性和剛性需求入場購房，達到刺激經濟發展的目的。

傳統的二手房交易過程，需要「先贖樓再過戶」。賣方須把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續，然後買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。

所謂「帶押過戶」，就是房子可以在有商業貸款時直接過戶，不用等到還完貸款後再走交易流程。它可以理解為是「轉按揭」的升級，簡單說就是貸款也可以轉讓了。

3月30日，中共自然資源部、銀保監會聯合印發通知，要求全面推動不動產「帶押過戶」工作。通知稱，「帶押過戶」是當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一，並將其放到了「政治站位」的高度。

次日，北京銀監局、住建委等四部門聯合發布通知稱，稱從當日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自願選擇使用「帶押過戶」服務。

據悉，中國全國已有15個省分100多個地市開展了「帶押過戶」業務，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已全面開展，海南也宣布探索「帶押過戶」登記試點，「帶押過戶」將在全國範圍內全面推廣。

政策托舉下樓市仍後續乏力

中國樓市交易的傳統旺季是每年的3、4月分，即所謂的「金三銀四」。專門提供地產信息的「中指研究院」數據顯示，今年一季度二手住宅價格環比下跌0.18%，3月分100個重點城市二手住宅均價為1萬5848元/平米（約2303.5美元/平米），環比下跌0.05%，同比下跌1.12%。

4月4日，房地產信息研究平台「貝殼研究院」發布今年第一季度二手房市場報告。報告顯示，一季度貝殼50城二手房成交量指數接近2021年一季度水平。成交量回暖的背後是各地政府對房地產行業的「托舉」。

中指研究院數據顯示，一季度有一百多個省市（縣）共出台了170多條政策，其中30多個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。政策涉及提高公積金貸款額度、優化限購政策、降低首付比例、降低房貸利率等多個方面。

值得注意的是，近期二手房市場的突出特徵是掛牌量大幅增長，達到近兩年峰值。諸葛數據研究中心數據顯示，3月分10個重點城市二手住宅掛牌量為195.67萬套，同比上漲80.94%。

二手房掛牌量激增，成交量是正常年份水平，成交價格小幅下跌。這些都表明，中國樓市這波二手房成交量回暖，是以價換量的結果。

需求端「鬆綁」 卻爆發提前還貸潮

從去年9月開始，中共當局相繼出台了多項需求端「鬆綁」政策，如降低首付比例、降低房貸利率、延長貸款還款期限、提高公積金貸款額度、放寬貸款人年齡限制等。然而這些政策非但沒有刺激了老百姓的購房欲，反而出現了大量提前還款現象。

據官媒《中國證券報》2月6日的報導，北京、上海、廣州、深圳、杭州和武漢等多個城市的銀行，普遍出現提前還款排長隊現象。部分銀行為控制提前還貸的人數及規模，對提前還款的金額和次數進行限制，甚至還有銀行關閉了線上預約通道，只能線下協商辦理，等待時間普遍要一至四個月。

對於造成這一現象的原因，中國社科院經濟研究所教授劉煜輝4月7日在一次會議上透露了一些實情。他說，目前中國居民的負債水平已經達到了相當高的程度，每年支付的利息占可支配收入近15%，家庭總負債占其可支配收入的比例已經高達137.9%，使家庭的支付能力受到明顯抑制。

「按照央行的統計，現在是7億人負債，如果把小孩子和老年人剔除，接近全民負債了。家庭部門確實沒錢，六個荷包確實癟下去了。」劉煜輝說。

「帶押過戶」不代表會產生增量需求

「帶押過戶」不是新概念，在此之前也在很多城市進行了試點，但使用率並不高，推行阻力很大。

首先，這種方式降低了存量房的貸款利率，使銀行損失利潤，銀行沒有動力做。上海早在2008年就推出「帶押過戶」業務，業內稱之為「帶抵押資金監管」，響應的銀行寥寥無幾。

其次，在賣家提前還貸贖樓過程中涉及到的中介公司、擔保公司、評估公司和過橋資金公司沒有動力做。一旦實施「帶押過戶」，這些公司從中賺取利潤的空間就沒有了。

再次，限制條件比較多、適用性低。由於會出現短期的「雙抵押」並存，因此，對買方貸款比例有嚴格限制，抵押總額不能超過房產評估價。

以北京為例，「帶押過戶」必須滿足四個條件：1. 房子是個人產權；2. 只能是一次抵押；3. 房子是商業按揭貸款，組合貸必須還清公積金部分；4. 買方必須是全款或純商貸。

最後，地方政府沒動力做。原因是「帶押過戶」會讓二手房掛牌量大增，對市場形成拋售壓力，不利於穩定房價。

上海中原地產市場分析師盧文曦日前對新浪網表示，「這只是交易技術手段上的優化，不代表市場上會產生增量的需求。」要全面推行「帶押過戶」，還需要完善不少配套細則。對於銀行來說，可能要出台更多可操作的細節。

資深時政專家石山4月8日則對《大紀元》表示，美國購房者對房貸承擔的償付責任僅限於作為抵押品的住房。而在中國，個人對房貸債務承擔無限連帶責任，中國的房地產本質上是一場資金接力的擊鼓傳花遊戲，最後的接盤者將面臨血本無歸的風險。

在收入和房價預期雙降情況下，老百姓會選擇主動去槓桿，將之前的高額高息債務置換成為總價低、利率低的債務。「有錢的人提前還貸省利息，沒錢的人帶押過戶賣房。」他說。◇