土地稀缺是謊言 捂地惜售致市場瘋漲

上海土地市場近期十分火爆，「麵粉貴過麵包」現象頻現。此外，二線城市的土地市場也發高燒，多地不斷拍出新「地王」。分析指，背後暗藏巨大的風險。圖為上海。（Getty Images）

近期，上海土地市場十分火爆，「麵粉貴過麵包」的現象頻頻上演。此外，二線城市的土地市場也發高燒，多地不斷拍出新「地王」。對於這波飆漲行情，業內人士認為背後暗藏著巨大的風險。

文 _ 卓彥

麵粉貴過麵包 地王頻現

5月19日，泰禾以總價47.44億元（人民幣，下同）的價格拍下上海長興島兩塊住宅用地，溢價率236％。按1.6萬元／平方米的樓板價來推算，預計房價至少賣到3萬元／平方米以上。

而在此前一天，保利地產以54.5億元的總價、近300％的溢價率拿下浦東新區周浦一幅住宅用地，若按4.3萬元／平方米的樓板價來測算，該項目未來的售價將高達7.9萬元／平方米。

周浦當地一居民近日對陸媒表示，「這是上海浦東遠郊區的一個小鎮，與三、四線城市的中心差不多。10年前這裡才賣5、6千元，目前在售房子的單價還不到4萬，突然要賣到8萬了，完全被嚇到。」

事實上，保利和泰禾的激進拿地並非孤例。5月11日，融創在上海松江區泗涇鎮以3.8萬元／平方米拍下一幅宅地，刷新了該區域的歷史紀錄。同一天，格力地產所拍另一幅土地樓板價也達到3.7萬元／平方米。而泗涇周邊在售新房約在2萬元／平方米左右。

一家參與土地拍賣的開發商營銷總監認為，這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯，大家都在對賭房地產的明天。

除上海外，近期二線城市土地市場也高燒不退。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域「地王」；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200％溢價率，刷新了3個區的「地王」紀錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11％。數據顯示，1至4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，樓面均價同比暴漲180％。

一家大型房企高層表示，公司在熱點城市拿了地，雖然利潤並不高，可還是不得不拿地。因為三、四線城市開發出來的房子很難賣出去，但熱點城市至少有銷售量，所以只能在有限的幾個城市做開發，「大家都這麼想，最後拚價格的結果就是拿高價地。」

新城控股高級副總裁歐陽捷稱，「一線和強二線樓市的過熱，反映出三、四線樓市情況仍然很糟糕。三、四線樓市不好，投資和購房資金都湧向一線和二線城市，房價、地價肯定會水漲船高。」

中共以「土地稀缺」謊言騙人15年

大陸財經分析人齊俊傑發文稱，「土地稀缺這句謊言騙了購房人15年！」實際是藉此土地壟斷、價格壟斷，中國民眾都被中共政府玩弄了。圖為北京。（AFP）

大陸財經分析人士齊俊傑近日發表文章稱，「土地稀缺這句謊言騙了購房人15年！」文章說，有人說北京沒有地了，所以放不出土地。那麼北京有多大，1萬6410.54平方千米，7.5個東京，是20個紐約，155個巴黎，8個深圳又或者16個香港。這麼大面積難道沒有土地了，都蓋成房子了？紐約850萬人，北京也就2100多萬，面積大20倍，人口只多1.5倍，怎麼可能人口住不下？

自從2015年底樓市火了之後，政府反而不放地了，政府其實才是最大的開發商，看到了土地要漲價，所以故意飢餓營銷，反而捂地惜售，造成市場稀缺，土地價格越來越高。

以北京為例，公開數據顯示，2013年至2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平方米。剔除配建只1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。最近兩年，實際商品房住宅用地僅供應了550萬平方米左右。

北京人均住宅面積30平方米，2100萬人一共6億平方米，即使平攤了住，不蓋高層建築也才600平方公里，相當於城市面積的4％不到。有人說我抬槓了，還要有商業樓，還要有大街，還要有公路，還要有公園。這些都得占面積。是的沒錯，那麼我們算個增量，也就是如果我再找出一個600平方公里的地方來，是不是也就意味著夠住了呢？

文章稱，北京的耕地面積達340萬畝，約為2266平方公里（這只是耕地，還有園地212.4萬畝、林地1115.5萬畝、草地127.3萬畝、城鎮村及工礦用地427.2萬畝、交通運輸用地66.7萬畝、水域及水利設施用地120.4萬畝）。也就是說，北京的耕地只要拿出四分之一來，就基本上能讓北京所有人口住下來。除北京外，上海也有耕地，面積為1900平方公里。

文章認為，土地資源稀缺的說法是子虛烏有，若不把土地用在對的地方，不合理規劃，有多少都不夠。文章還說，這是很明顯的土地壟斷，然後依靠壟斷資源維持壟斷價格。所以這麼多年來，中國民眾都被中共政府玩弄了。

他也指出：「而目前，這個遊戲已經快玩不下去了，因為大城市人口增長已經到頭了。而他們經過這麼多年的轉移耕地，大概也釋放了170萬畝，算下來超過了1000平方公里，所以即使把人攤開了住，2000萬人怎麼也夠了。」

地價比房價上漲速度快 地王大虧

業內人士稱，目前所有「地王」都有較大的虧損可能，過去幾年全國的「地王」目前基本都在虧損或者平本銷售，土地價格上漲速度已經明顯高於房價上漲速度。應關注地價推動的高房價下帶來的高槓桿和泡沫風險。

如保利地產於2009年12月奪得的朝陽地塊，當時溢價率高達314％，樓板價為23506元／平方米；如今該項目的成交均價為43031元／平方米，時隔6年後土地價格仍占到售價的55％左右，若加上建安等各種成本，目前該項目難言賺錢。

有業內人士稱：「一塊地王砸在手裡，房企5年的積累就沒了；要是拿錯了兩塊地王，說不定整個企業都危險了。綠城就是因為拿錯了幾幅地王，以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。」

房地產長期拐點已經來臨

綠地控股集團董事長、總裁張玉良近期表示，隨著中國經濟整體增速放緩，城鎮化擴張速度也在減慢，過去大拆大建式的城市化建設已經基本結束，房地產全行業整體擴張、房價單邊上漲的時代漸行漸遠，行業的長期拐點已經來臨。

綠地控股董事長張玉良表示，中國經濟整體增速放緩，過去大拆大建式的城市化建設已基本結束，房地產行業的長期拐點已來臨。圖為北京一處公寓建地。（AFP）

張玉良表示，當前市場需求也在轉變。其基本特點是，市場總體過剩和結構性短缺並存。此外，中國人口拐點來臨。2012年，中國勞動年齡人口首次出現下降，婚齡人口也已經開始趨勢性下降，對房屋的需求即將達到頂峰，而未來中國人口老齡化還將不斷加重。這些都會導致房地產市場需求不斷下降，存量房源將逐漸增加，市場供大於求的現象加深。

穆迪近期發布報告稱，未來12個月中國住宅地產市場的合約銷售額增速將會放緩，將由2015年的16.6％和今年3月前12個月的28.4％回落至個位數。◇