中國經濟觀察 兩會官方承認樓市 「局部已開始崩盤」

大陸樓市日漸低迷，在停貸傳聞與降價風波未平之時，中共兩會上官方的表述再現樓市新動向。（Getty Images）

大陸樓市日漸低迷，與房地產業關聯最大也最敏感的金融業反應強烈，在停貸傳聞與降價風波未平之時，中共兩會上官方的表述再現樓市新動向，中共住建部副部長表示「局部已開始崩盤」。

文 _ 任義

李克強報告首次未提遏制房價上漲

在過去的十年，「房地產調控」這個提法經歷了從無到有、篇幅不斷增加的過程。2004年，中共的政府工作報告中，房價並沒有被專門點出。2005年，也只有「重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲」一句話表述。2006年工作報告中首次出現調控具體舉措。

但政策的出臺並未抑制房價的快速上漲。2010年，「要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭」是房地產政策措辭最嚴厲的一次，「抑制投機性購房」、「加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度」這些官方語言首次出現。

不過同樣在2010年，北京、上海、廣州、深圳的平均房價均已破萬，北京以17,782元／平方米領跑。2011年，中共政府工作報告在「房地產市場調控」之前加上了「堅定不移」以示決心。後續的具體舉措中，「嚴厲」、「堅決」等詞語接連出現。

不過在十年間大陸的房價卻上漲十倍以上，房地產的問題越來越大，風險越來越高令中共當局不得不做冷處理。正在進行的中共兩會上，中共總理李克強的政府工作報告中，首次未提「遏制房價上漲」。李克強對於房地產的直接表述為：針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。

住建部：樓市雙向調控 局部已崩盤

房地產多年來都是兩會熱點話題，來自中共住建部的官員們常受媒體的圍追堵截。兩會伊始，中共住建部部長姜偉新在記者們的追問下，僅從嘴裡擠出「雙向調控」四個字，其模糊的表態令人摸不著頭腦。

中共住建部副部長齊驥6日表示，按照住建部掌握的情況，部分熱點城市要千方百計增加普通商品住房供應，特別是中小套型商品房的供應。住建部已經跟國土部商定，對這類城市今年繼續增加住宅用地供應，也要加快普通房建設和開發的節奏。另一方面，為緩解供求矛盾，繼續採取相關的調控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。

與幾個熱點城市相比，另外為數更多的城市商品房庫存量比較大。其原因是新建、新上市的商品住房的上漲速度，高於消費的增長速度，所以造成庫存量大。

齊驥稱，通常意義上，一個城市比較理想的商品住房的存量，應該是月銷售的12倍到15倍。即市場存量可以支撐12至15個月的庫存需求。

據上海易居房地產研究院統計，2月分溫州取代了丹東，以28.3的存銷比居於首位，很多城市的庫存量遠遠超過齊驥所講的合理區間。

在中國房地產發展史上，有過數次樓市崩盤的記錄。其中最為人熟知的，當屬上世紀90年代海南房地產泡沫的破裂，以及2011年以來，溫州、鄂爾多斯的房價暴跌，這種局面已危及金融安全、實體產業和當地經濟發展。近期，貴陽、營口、常州等城市不斷被爆出房屋過剩的情況，並引發對三四線城市市場崩盤的擔心。

中共住建部副部長仇保興6日表示，局部的個別城市可能出現像鄂爾多斯、溫州、海南這樣的情況。

根據中共國家統計局及其他業界機構數據，年初至今土地交易熱而房價趨冷的狀態在多個城市蔓延，熱點城市房價雖然仍處於上漲階段，但有所降溫。6日，北京市常務副市長李士祥稱，北京市區的房價肯定要下降，原因在於供應量加大。

金融業反應最大 與樓盤降價關聯

近期，杭州市部分樓盤出現開盤價大幅下調的現象，不僅引發樓市崩盤的市場恐慌，而且造成房地產板塊股票連日下跌。齊驥表示，杭州市的幾個樓盤降價是事實，已經引起了市場的恐慌，住建部已經要求杭州有關方面作了這方面彙報。

根據中共國家統計局統計數據，近幾個月來，中國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。仇保興表示，對於絕大多數城市來說，分化的現象將會越來越嚴重。

與房地產業關聯最大也最敏感的金融業反應最強烈，從2月下旬開始，有關房地產市場的負面消息不斷傳來，包括「多家銀行暫停地產開發貸」等。

開發貸在銀行信貸中逐漸不受歡迎的局面下，在信託一端似乎有著同樣的遭遇。

根據中信證券的統計，今年實際到期的房地產信託規模會遠高於2479億元。

在產品的發行端，雖然房地產信託仍是集合信託最重要的投資領域，但從今年來的發行規模來看，信託發行規模同比降32.5％。◇