封面故事 / 第606期 20181031

中共不斷調控房地產房子反而吃人了

by 鍾合

這三年來中共房地產的亂象，都是因為棚改貨幣化安置所導致的。（Getty Images）

近年來中共房地產的亂象，歸因於棚改貨幣化安置所致，先給棚改戶現金再去買房，卻造成不該上漲的三四線城市房價異常飆升，棚改戶借貸買房；近日各地嚴格限貸、限購，房價在一夜間下跌，房地產成為負債運行模式的重災區。

文 _ 鍾合

10月上旬，李克強主持國務院常務委員會時強調，棚改是重大的民生工程，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的縣市要盡快取消貨幣化安置優惠政策。而棚改貨幣化安置就是先給棚改戶現金，他們再去買商品房，結果造成不該上漲的三四線城市房價的異常飆升，棚改戶只好借貸買新房。

各地房價一夜間下跌30％

10月18日，署名人生茶館的作者發表〈終於，房子開始吃人了……〉的綜述，介紹了中國房地產市場的亂象。

文章說，什麼叫吃人——爆倉就是吃人！比如在房地產市場，如果用三成首付買入房子後，房價下跌了30％，這就叫爆倉。

當然，把爆倉叫做吃人，有點誇張，但房子不像其他生意虧一點就算了，價值幾百萬的房子，房價下跌10％就得虧損幾十萬，這對於靠微薄工資來買房的人來說，當然就像被咬了一口，被吃了一口一樣的難受。

過去的三個月裡，在中國的東南西北各個方向，遍布一線、二線、三線城市，各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間降價30％的事件。購房的業主走上大街，圍攻售樓部，維護自身權利。

比如，2018年10月4日，江西省上饒市。某全國知名開發商，半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤，單價每平米1萬元。如今突然降價至每平米7000元。買房的人爆倉了。他們憤怒地集結起來了，抄起各種趁手的武器，打砸了豪華的售樓部。

2018年9月13日，杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號，拍著公開的視頻，向開發商施加壓力，要麼不准降價，要麼退房；10月4日，在上海，某開發商的浦東南郡項目也出現大規模業主聚集事件，由於開發商一夜之間將備案均價從每平米3萬5000元降到了2萬6000元，前期業主無法接受爆倉的結果。

過去四年到底發生了什麼？

三年前，2015年股市到達了7年的高點之後，突然迎來了股災。在國家鼓勵城鎮化的大背景下，各方都希望二線以下城市待售房產去掉庫存，國有資本、產業資本和民間資本紛紛以加槓桿的形式跑步進場，結果給日後帶來很大的風險。

首先進場的是國家開發銀行，他們向地方政府發放的棚改資金。地方政府對棚戶區改造，需要用錢補償給被改造住所的居民，居民再用補償款去購買新房，地方政府向開發商收取土地出讓金之後，再還給國家開發銀行。

從2014年開始，當年的棚改貨幣化安置比例是9％，2015年來到了30％，2016年來到了50％，2017年達到了最高峰，是60％左右。截止2018年5月，國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。

其次進場的是開發商。融創、萬達、碧桂園，紛紛從銀行和各種管道舉債，大肆儲備土地，以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之後，並不是全部以自有資金去支付土地出讓金的，而是以土地為抵押，向銀行、信託等各種管道進行融資，支付給地方政府。所以，這幾家開發商聞到了去庫存的口號之後，迅速行動了起來，以高負債運行，拍下土地，迅速將期房推向市場。這一波，他們賺得盆滿缽滿。

兩個例外的，一是萬科，二是李嘉誠。因為萬科從2014年開始，就看衰房地產，喊出地產已經進入白銀時代的口號，帳上儲備了627億元現金。在銷售額連續被碧桂園和恆大彎道超車之後，萬科依然在內部堅定地去槓桿。李嘉誠從2013年就開始減倉中國地產的配置，連續拋售各大城市的地產物業，一直到2017年基本完成了清倉。「歷史終將證明，商業巨擘的眼光，是如何依靠不賺最後一個銅板的防衛心態，穿越歷史的政治和經濟周期，而笑傲商界的。」

過去四年，房地產泡沫化，房價飆升，商業巨擘看衰房地產，拋售清倉，收回存款；而居民卻反用棚改補償款和借貸去購買新房，結果給日後帶來很大的風險。（Getty Images）

最後進場的是，買房的居民。在明知房價的泡沫已經非常大的時候，還加入其中，並為自己的行為找到辯護理由，還向他人宣傳。這是2016年和2017年萬人搶房時候的盛況之一。

2016年8月分，一線城市的房價到達了頂峰，而二線城市的房價開始了異動。央行此時公布了三組數據。2016年7月分，廣義貨幣（M2）與上一年同期相比，只增加了10.2％，極大地低於預期；新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；狹義貨幣（M1）與上一年同期相比，卻增長了25.4％。狹義貨幣，可粗糙理解為企業的活期存款；廣義貨幣，包含了狹義貨幣，可粗糙理解為包含了居民的儲蓄存款。這組數字明白無誤地傳遞出一個信號：企業在減少投資和擴張，收回存款；而居民在借貸消費，盲目擴張；擴張的方向就是房貸。

據萬得資訊統計，A股136家上市房企總負債大於10兆人民幣，平均負債率達8成，創下13年新高。

根據中國指數研究院的數據，全國居民部門的槓桿率（住戶貸款餘額∕住戶存款餘額）2018年一季度大概是61％（全國住戶貸款餘額42萬億∕存款69萬億），深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市槓桿率超過100％，且增長速度非常快。也就是說，這些城市居民的存款餘額，還比不過揹負在身的貸款餘額。如果不允許負債的話，這些城市的居民馬上就破產了。

房價為什麼開始下降了？

根據大陸知名宏觀經濟學家江超的研究，以2016年上半年房價為基準進行統計，北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人，人均住房建築面積分別為32、35、28、27平方米，由此估算得到四個城市的居民住房建築總面積，再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值，分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元，而美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元，也就是說，中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。

這顆星球上，上一次出現一個國家的少數幾個大城市地價能夠買下半個美國的故事，出現在日本。後來日本房價膝蓋斬，失去了20年，整整一代人是負資產。

因此，高房價對整個社會經濟的戕害是毋庸置疑的。本來中國有機會在2008年經濟危機時一次性解決，出清各種債務毒瘤，但是很可惜，為了保住GDP的數字，四萬億的刺激資金橫空出世，餓狼撲食一般流向了房地產，房價飆升。

今年6月分，國開行總行宣布收回貸款審批許可權，缺乏了發動機的支持，棚改居民自然不可能擁有貨幣資金去購置新房，地方政府的土地流拍現象也開始井噴，地產商也開始賣，賣！賣！！以至於萬科給自己定下的目標是：活下去！

各大銀行收緊對地產開發商的融資支持，沒有了銀行低息資金的支持，開發商的融資成本就飆升，目前到了10％至25％範圍的年化貸款利率都能接受，只求快速去化。為了降低居民的負債率，各大城市的限貸、限購措施，已經到了史上最嚴格的程度。

所有的信號都指向一個源頭，國家在結束已經持續了10年的寬鬆貨幣、高負債模式來發展經濟的模式了。取消光伏行業、新能源汽車、房地產行業的補貼，打擊影子銀行裡的資金空轉，強制資本市場去除槓桿，不惜以死亡一批上市公司的代價，刮骨療毒。而房地產，則是負債運行模式的重災區。

今年6月分，中共求快速去化，結束已經持續10年的寬鬆貨幣，開發商的融資成本飆升，為求生存開始降價賣房。房地產成為負債運行模式的重災區。（大紀元合成圖）