焦點新聞 / 第641期 20190710

「灰犀牛」迫近？大陸房企上半年海外發債近400億美元

by 韋拓

中國經濟嚴重下行，房地產市場也隨之走跌，今年上半年房企海外融資總額接近400億美元。圖為紐約華爾街。（大紀元資料室）

中國地產企業面臨償債高峰期到來，在房市下行，錢越來越難借的局面下，各房企光是上半年就在海外融資近400億美元。房企借新債還舊債，恐使投資者蒙受債券違約損失，而對房企來說，放出高額利息也只是飲鴆止渴而已。

文 _ 韋拓

6月24日，中國社會科學院財經戰略研究院發布的報告顯示，大陸三、四線城市房價上漲動力不足，部分城市的房價在經歷一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。政府的市場調節手段也更為有限。

核心城市5月分房價漲速也在減緩。其中，一線城市房價平均環比上漲0.29％，漲速比上月收窄0.305個百分點。北京房價環比微跌0.19％，廣州環比微跌0.12％，上海環比上漲0.66％，深圳環比上漲0.81％，深圳漲速略高於正常值。

二線的成都、西安、青島、廈門等，是2018年下半年經歷了顯著房價下降的城市。今年5月，廈門房價環比上漲1.12％，居二線城市之首，武漢房價環比下跌1.02％，居二線城市之末。

中原地產首席分析師張大偉認為，二手房價格漲幅放緩，表明樓市正在全面降溫。（AFP）

中共國家統計局6月18日發布的5月分70城房價資料顯示，二手房5月分價格平均環比上漲0.43％，相比4月分的0.53％明顯下滑。中原地產首席分析師張大偉認為，二手房價格漲幅放緩，表明樓市正在全面降溫。

房地產恐成「灰犀牛」中共嚴控債務違約

據大陸《中房報》2018年5月報導，房地產公司融資變得越發逼仄（指狹窄），借新還舊是一根救命稻草，很緊迫。截至5月22日，房地產企業已公告計畫發行的海外債券達61支，發行總額超過240億美元，比2017年同期大幅度上升105％左右。

長江證券則稱，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達1860億元人民幣，相當於2017年全年融資規模的70％，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6％上漲到8％。朗詩綠色集團4月發行的1.5億美元綠色優先票據，利率高達9.625％。5月9日，毅德國際發行1.3億美元債券，利率竟高達12％。顯見大陸房企也是拚了。

另據《21世紀經濟報導》的消息顯示，2019年房企有息負債到期規模達6.8萬億人民幣，累計近4193億元人民幣信用債將到期。

禍不單行。中共發改委、財政部2018年5月聯合出臺了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，其中重心是嚴格防範外債成為地方政府債務的風險源，尤其是地方政府通過房地產企業進行的海外發債。

5月11日，發改委披露，已有融創中國、萬科企業、華遠地產、大連萬達、首創置業等超過十家房企在境外發行債券獲備案登記。隨著中資房企放量境外發債，針對外債的管控政策也在持續強化。國家外匯局國際收支司司長王春英提出，除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債。監管機構可能會控制節奏和規模，保障債務的安全性。

同策房產諮詢研究部總監張宏偉表示，未來房地產海外融資的口子一定朝收緊方向發展。外匯局會對海外發債後所得資金進入國內進行監管。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，「國外發債都是市場化的，相關機構進行評估之後，沒有政策的嚴厲管制。而國內部分企業因3、4月分拿地激進，融資發債被控制。」

債務違約房企也不斷曝出。《中房報》稱，自恆盛地產被爆違約，成為2018年第一家信用違約房企後，華夏幸福也遭到上交所連發18問，緊接著天房集團債務違約風險被踢爆。

評論人士文小剛認為，西方投資者對大陸公司了解不深，看到債券的高額利息會購買，但大陸的公司運行不規範，樓市又在下行，房企借新債還舊債，投資者很可能會遇到債券違約而造成損失。而對房企來說，放出高額利息也是飲鴆止渴。

據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產債務，2018年全年到期量總計為1949億元，三四季度為到期高峰，到期量分別高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

房地產債務違約風波不斷釋放信號，人們憂慮房地產會成為一隻「灰犀牛」。北京某債券交易員稱，房地產融資收緊，房企現金流增幅大降，未來償債高峰期到來，一些房企似乎有扛不住的苗頭。

上半年陸房企海外發債近400億

據Wind數據，2019大陸房企海外發債數量和規模均較去年有明顯增長。1到5月融資海外債占比達23.1％，票面利率均值8.91％，累計融資352.14億美元，6月10餘家房企又赴海外融資金額逾30億美元。今年上半年融資總額近400億美元。作為對比，Wind數據顯示，房企2月、8月至10月到期債務規模均超過400億元人民幣。

巨額到期債務需要償還，為了成功融資，6月以來，房企發行海外債票面成本普遍較高，華南城控股增發2021年到期的6000萬美元優先票據，票面利率11.875％，發債1.1億美元的新湖中寶票面年利率為11％，中南建設3.5億美元債券票面利率10.875％，正榮地產發行優先永續資本證券總額為2億美元，初步分派率每年10.25％。

萬科「活下去」引發大陸地產悲觀前景

萬科2017年曾在深圳的一次例會上貼出「活下去」標語，但沒多久，新任董事局主席郁亮又花13億收購海航大廈北京的兩棟寫字樓。（新紀元合成圖）

2017年6月30日，王石最後一次以萬科董事會主席身分亮相股東大會，聲稱之後要去享受生活。之前幾日，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場螢幕與側牆上「活下去」的標語引起業內譁然。據陸媒《新京報》報導，地產龍頭都已處境艱難，中小房企看了還不瑟瑟發抖？

王石的接班人、萬科新任董事局主席郁亮把「活下去」作為未來三年戰略制定的基本要求，「這是最底線的戰略」。郁亮甚至還高喊「萬科要告別房地產」，而且話音剛落，萬科深圳分公司便更名為「深圳萬科發展有限公司」，去掉了「房地產」的字樣。真像要轉型。

蹊蹺的是，暑假剛過，郁亮就開始瘋狂拿地。9月還花了13億收購海航大廈北京的兩棟寫字樓。十一剛過，「活不下去」的萬科手握1500多億現金，繼續在房產市場攻城掠地，瘋狂打自己臉。

假期後，萬科還被爆出「給降價前購買廈門白鷺郡的業主每戶退款100萬」，真是讓眾地產兄弟和業主驚呆了。不過，10月10日晚，廈門萬科在微信公眾號上公告闢謠稱，自己給出的一種解決方案是給客戶退款20萬元，另一種則是解除合同並給予利息補償。

也是10日，華夏幸福公告稱，擬與北京萬科企業有限公司等簽署《合作協定》，合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的地產項目，交易價款約為32.34億元。轉讓完成後，北京萬科將持有大部分項目公司80％的股權，且經雙方同意，由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理。也就是說，萬科一下子擁有了項目公司所持10個地塊的決定權。

外界在問，萬科這是怎樣的「去地產化」？大陸房企的這種奇怪「策略」是怎樣的中國特色，亦或是被暗淡的發展前景逼瘋了嗎？◇