中國樓市風險遽增 資金出樓市進股市

中國房市火爆表象的背後是借貸。專家稱，中國樓市目前的局面是一場債務驅動的泡沫，這個泡沫必將在不遠的未來破裂。（AFP）

中國房市泡沫越吹越大，經濟學家稱， 中國樓市火爆是一場債務驅動的泡沫，必將破裂。

在高風險下，近期越來越多資金已撤離樓市，悄悄進入股市， 開始轉戰A股了，這是中國樓市資金轉移的一個重要信息。

文 _ 蘇晨

樓市過熱 76家上市公司都賣房

面對不斷飆升的房價，有人不顧一切投入樓市，不過市場的恐慌情緒也隨之出現，有人在趁高拋售房產，甚至連上市公司也紛紛加入賣房行列。據不完全統計，今年以來共有76家上市公司發布房產交易公告。

業內人士表示，上市公司紛紛加入賣房大軍，從一個側面表明當前樓市過熱，另一方面也向市場傳遞了一個信號，即樓價可能已經處於階段頂端。

旭誠資產總經理陳贇表示，在流動性泛濫、資產荒時代的背景下，A股市場確有替代房產成為民眾實現資產保值、增值的潛力。相較於房地產，A股市場經過了去年以來的調整，反而比目前瘋狂的房市更具投資價值。

在「十一」假期期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉戰A股了，在其近期發行的私募產品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。

這些從樓市撤出來的資金已經開始有步驟的布局A股。

數據顯示，信託新增A股開戶數8月環比增加近140％。此外，據中國結算公司數據顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場，較7月增加174人，這些都說明聰明資金已經開始行動了。

據統計，最近三個季度以來，私募基金產品成立數量和規模均逐步增加。部分樓市資金開始轉戰A股，這是一個重大信號。

借貸成本低 居民拚命貸款買房

今年以來，大陸多地樓市漲幅刷新歷史紀錄，一天漲價10萬元甚至更多的新聞屢見不鮮，工薪階層幾十年存款一夜之間就可能被樓市蒸發，市場熾熱投資情緒蔓延。

英國廣播公司網站近日報導稱，不止一位分析員目睹中國房價態勢而想到1637年荷蘭的「鬱金香熱」。中國房市火爆表象的背後是借貸。作為刺激經濟的一部分，銀行被鼓勵多放貸，在部分城市申請按揭貸款易如反掌。

報導稱，銀行借貸、人們用借來的錢買房，房產升值，業主感覺財富增加，消費更大膽，經濟由此繁榮，皆大歡喜。但是靠債務推動的增長風險很大，尤其是在業主無法還貸，銀行壞債增多，金融風險加劇。

值得留意的是，除個人住房按揭外，房地產企業貸款風險更讓人擔憂。

瑞銀集團和蘇格蘭皇家銀行分析員表示，中國房地產目前發燒狀態的真正危險，是其背後龐大的債務，尤其是「影子」借貸的深度和廣度。

據Wind統計，2015年5月至2016年8月，大陸債市為房地產企業提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加槓桿的熱情空前，今年前七個月新增按揭2.8萬億元，約為2009年全年新增額的兩倍。

上述外媒報導稱，歸根結柢，只要錢仍舊便宜，借錢就有吸引力。借貸成本低是一柄雙刃劍。利率上調，收緊銀根，則經濟刺激效果要打折扣，而不提息，就要面對地產泡沫。

貸款房價比飆升至71.2％

德意志銀行大中華區首席經濟學家張智威稱，中國樓市目前的局面是一場債務驅動的泡沫，這個泡沫必將在不遠的未來破裂。

數據顯示，隨著中國房地產市場日益火爆，中國個人按揭貸款「貸款房價比（LTV）」（貸款與價值比率，指按揭貸款規模與房產價值的比率，LTV越高，銀行承擔的風險越大）迅速增升，該資料在今年7至8月已經飆升到了71.2％。前幾年，這個資料還一直在25％左右徘徊。

德意志銀行還稱，一線城市土地拍賣的平均溢價率也由年初的40％左右上升到了8月的90％左右。二線城市的平均溢價率也從25％上漲到了70％。

中信建投首席經濟學家周金濤警告，在第四次康波中，主導美國的房地產周期要領先於香港和新加坡7至9年。由於中國內地房地產周期領先於香港和新加坡，而美國自2006年見頂以來已有10年，據此推算，中國內地房地產上行期可能已接近極限。

投機資金或被套在頂峰

今年以來，一線城市房價持續上漲，並蔓延至部分二線城市。據官方統計，今年9月分，房價連續第17個月環比上漲，漲幅近3％。9月，北京、上海新建住宅均價較去年同期上漲約20％，深圳漲幅高達42％。

該輪房市的瘋狂暴漲，令中共當局十分擔憂，不得不頻頻出手調控。9月30日至10月6日，短短7天時間，北京、深圳、廣州、南京、廈門等19城紛紛出臺新的限貸限購政策。

隨著新政出臺，深圳樓市出現恐慌情緒，買家開始變得猶豫起來。南山區某房子簽了合同，並已支付了2萬元訂金，看到樓市風向轉變，買家放棄購買，連訂金都不要了。與此同時，不少投資客也因擔心房價下跌，不惜降價拋售。新政出臺後，布吉一業主直降70萬元，拋售房子。

除深圳外，南京、廈門、北京等地樓市都急轉直下。據統計，10月1至9日，南京共認購商品住房1445套，成交1601套，創5年來同期的最低值，這一認購資料甚至連去年的一半都不到。

外界稱，多城陸續出臺新政，這是官方向市場釋放強烈信號：該散場了！對於那些火中取栗的貪婪炒房者，這部分堪稱全世界投機性最強的資金，將被套牢在中國房市頂峰，恐怕多年難以翻身解套。◇