大陸樓市量價大跌 崩盤已現

海寧樓市高庫存，背後原因是當地政府大舉賣地、不斷擴充城市規模，如今房地產已綁架了海寧經濟，樓市面臨崩盤。圖為海寧錢塘江大潮。（AFP）

大陸房價在飆漲十多年後，隨著2014馬年的到來，人民幣貶值，外資撤離，房價開始跌跌不休，就連被稱為「安全島」的北京、上海、廣州也出現各種降價促銷，成交量大幅萎縮。《福布斯》日前報導，大陸房地產崩潰已經開始。

文 _ 孫芸

庫存壓頂 浙江海寧面臨崩盤

「海寧的樓市就要崩盤了」，在接受媒體採訪時，浙江海寧一大型房企的高管直接亮出觀點。這家房企在海寧開發了眾多樓盤，但目前也面臨著去庫存的難題。

根據海寧透明售房網數據，2014年前三個月與2013年同期相比，無論是銷售面積還是銷售均價都下滑明顯。以3月為例，海寧銷售住宅套數同比下降58％；其中市區住宅下降57％；市區銷售均價下降27％。

截止到2014年4月14日，海寧全市可售房源1萬6129套，可售面積197.02萬平方米。依照高值的去年3月778套的銷量，海寧僅消化1萬6129套房源就需要21個月，而消化950萬方庫存將超過八年。

如今，多家房地產開發公司趨於破產。海寧一家名為立德房地產開發有限公司的企業實際上已經破產。由於資金鏈斷裂，立德房產旗下的多個項目已經爛尾，而立德房產只是海寧很多企業的一個縮影。

在海寧樓市高庫存的背後是當地高漲的賣地熱情和城市規模的不斷擴充。從2011年開始，海寧加大了推地的節奏，當年全市供應建設用地1萬1003畝，規模創歷史新高。與此同時，海寧還探索出託管式土地流轉新模式，全年新增土地流轉面積2.66萬畝，為今後政府繼續賣地「輸血」。

比高庫存更為嚴重的是房地產已經綁架了海寧經濟。海寧的樓盤除了濱江、新湖、開元等少數幾個外來房企外，絕大部分都是本地企業所開發的，而這些企業大部分並不以房地產為主業。「企業之間多存在互相擔保，關係錯綜複雜，一旦一家出現問題，很多企業都會受到牽連。」地產界人士表示。

浙江多樓市大降價 杭州早已無買家

海寧樓市的淒慘已不是個例，近日多個城市爆危機。4月14日，《第一財經日報》報導，浙江省餘姚市世茂牟山湖項目的230套別墅，將於本月底之前一次性降價40％以上開盤銷售，其中至少五套價格為每套99萬元。此房價甚至還不如市區一套百餘平方米的普通住房價錢，消息一下子在餘姚炸開了鍋。

知情人表示，世茂牟山湖項目每套別墅的成本至少在130萬元以上，賣99萬元，至少虧算30萬元左右。即便以150萬元出售，也只能是勉強保本。大幅降價的背後，重要原因是當地庫存已達到承壓極限，房企銷售壓力、資金壓力巨大，希望加速資金回籠。

此外，浙江省府杭州最大的房企之一濱江集團，與綠城集團合作開發的「武林壹號」項目，號稱浙江第一豪宅，對外宣傳均價為1萬美金至1萬歐元。但自2006年拍地至今已八年過去，該項目仍未開發完成。今年以來，銷售均價已經直降每平方米1.5萬元。

杭州的問題始於2月18日。當時北海公園樓盤開始提供大幅折扣。有關開發商遭遇現金問題的謠言在全市觸發連鎖反應。其他開發商開始提供要麼大幅折扣要麼大筆獎金，但都不起作用。那時幾乎沒有任何買家。

房價全線下降 一線城市不保

自杭州市房價首降後，不但常州、南京、天津、連雲港、秦皇島、營口等二三線、四線城市加入降價大軍，就連北京、深圳、廣州、上海等一線城市大型房產開發商的樓盤的價格也出現鬆動。

據大陸媒體報導，2014年一季度，上海樓市價格出現下降，3月下旬，有開發商調低價格以求跑量。而上海二手房市場，早已是疲憊狀態了。中原地產其中一家門店的經理表示，一季度的樓市交易極度蕭條，能保本的門店很少，雖然價格下調了，但幾乎沒人上門看房。

一直房價高企的深圳，在這輪降價潮中，也不落後。龍崗區鴻威的森林在原價約每平方米1萬3000元的售價下直降3000拋出9980元搶五房的廣告牌。這是四年以來，深圳房價首跌破9字頭，引發市場動盪。

北京成交均價方面，3月分二手房成交均價為每平方米3.14萬元，與2月分成交均價3.16萬元相比，下調0.6％，且跌幅比2月有所放大。

在各城市降價潮中，廣州房價也於3月分開始下跌。時代地產集團以打折促銷，廣州區域內所有在售樓盤一概8.8折銷售，同時，對於老客戶介紹購房，實行以總購房款的3％進行獎勵。位於番禺的敏捷華美國際項目也加入降價促銷行列，其原來售價為每平方米1.3萬至1.4萬元，近期直降至9000多元起。

據不完全統計，截至4月13日，廣州包括保利、合景、祈福、雅居樂等近20個開發商陸續推出墊付首付的促銷活動，以求甩貨。

樓市成交北京跌55％ 廣州跌40％

同時，房價下降並未刺激市場成交量，相反，繼第一季度包括北上廣深等一線城市在內的新房及二手房成交量大幅萎縮之後，4月第一周的成交量繼續下滑。

中原地產研究部監測數據顯示，4月分第一周，大陸54個受監測城市合計住宅簽約套數為3.84萬套，與去年同期相比下降32％，環比3月分同期下調比例為17％。

現在，缺乏買家的問題正蔓延到全國。官媒報導，「看房的多，入手的少」，這是目前北京樓市最真實的狀態。北京房地產交易管理網上數據顯示，3月分北京二手房3月分本市二手房市量價齊跌，網簽僅8943套。儘管環比2月分有所上漲，但卻創下了自2009年以來歷史同期的最低值。

「看房的多，入手的少」是目前北京樓市最真實的狀態。圖為北京一房屋仲介門市外。（AFP）

而北京新樓盤售樓處也是冷清，庫存創新高。2014年一季度北京新建商品住宅成交量為1萬6418套，環比下跌41.3％，同比下跌55.8％，為05年以來季度新房成交量最低，甚至低於2008年1季度1萬7521套6.3個百分點。其中，一季度新建純商品住宅成交量為1萬1621套，環比下跌23.2％，同比下跌54.5％。

據網易房產數據中心統計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網簽1萬6194套，同比去年大跌40％，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5％。

全國住宅新開工面積下降27.2％

銷售市場的不振也影響到了房地產企業的開發和土地的購置。第一財經網4月16日報導，數據顯示，前三月，全國房屋新開工面積2萬9090萬平方米，下降25.2％，其中，住宅新開工面積2萬1238萬平方米，下降27.2％。房屋竣工面積1萬8520萬平方米，下降4.9％，其中，住宅竣工面積1萬3910萬平方米，下降7.3％。

中原地產研究部統計數據顯示，截止4月15日，全國主要城市土地成交在過年後出現了持續放緩。一線城市3月分單月成交土地金額為332.1億，4月上半月成交僅240億。均低於之前同期。二線城市的土地成交量在4月上半月也下滑明顯，4月上半月僅出讓278億，遠低於之前。

而3月，十家標竿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。

開發商購銀行股份爆炸性危險組合

在大陸房地產數據一片慘淡之際，大型房地產開發商最近幾個月越來越多的購買地方銀行的大量股權，以避開風險。專家警告，一旦房地產市場崩潰，銀行和建築商面臨的巨大虧損將對經濟構成巨大威脅。

《國際商業時報》4月14日報導，經濟持續放緩的前景已經促使中國房地產開發商和商業銀行進行一系列結盟，引發外界質疑這些交易的動機並提升了系統性風險。

「房地產公司和銀行這兩大行業的命運彼此糾結，可能是一個爆炸性的危險組合。」中國投資集團主席Jim Butler說。

專家警告，房地產公司和銀行這兩大行業的命運彼此糾結，可能是一個爆炸性危險的組合。（Getty Images）

幾十個中國開發商已經購買了地方銀行的股份，包括大陸最大地產商萬科。萬科成為徽商銀行最大的單一投資者，去年10月分在該銀行上市的時候購買了該銀行8％的股份。今年早先，另外一家中國開發商恆大地產通過次級市場收購華夏銀行5％的股份，使得恆大地產成為該銀行的第五大投資者。

分析家指出，收購商業銀行的房地產開發商是大型開發商，他們僅僅收購小型銀行的較小股份。因此，這還沒有造成系統性風險顯著升高。但是，如果小型並且高度槓桿的開發商也來趕時髦的話，故事就將大大不同了。

房地產公司希望使用他們跟銀行的關係來獲得優先融資，在流動性緊張的時刻，這對於房地產公司至關重要。「房地產業務基本上是一個金融業務。它有非常高的資本強度。」Brandywine Global高級分析師陳翠西（Tracy Chen）說。

爭相購買銀行股份也突顯了房地產熱潮已經結束的事實。「開發商不需要進入其他業務，如果他們認為他們的主營業務如此盈利。」陳翠西說。

國際貨幣基金組織常務董事Christine Lagarde警告，世界第二大經濟體在面臨硬著陸風險。一旦房地產市場崩潰，它對銀行和建築商造成的巨額虧損將對經濟構成威脅。

78家央企將退出房地產業

此外，一直獲得大陸政府重點扶持和補貼的「國有」企業的央企，近日也傳出將會加快退出房地產業。陸媒報導稱，當局將推出直接隸屬於「國資委」的「國有」資本運營公司，該公司成立後將掌控央企的資本運營，並將導致78家央企加快退出房地產業，今年10月分將出臺具體正式文件。

央企在大陸房地產業被炒得「火熱」的時期，曾頻頻以天價競得地塊，活躍於一時風光的房地產界。比如今年1月，央企旗下的方興以101億元人民幣的總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率達111.59％，折合樓板價每平方米4萬7609元。101億元的總價刷新了上海住宅地塊的最高價紀錄，該地塊的樓板價也已遠超周邊房價。

央企退出房地產業，據信將對大陸房地產生態影響巨大。

福布斯：房市泡沫已開始破裂

美國《福布斯》雜誌4月13日報導，中國房市因為飆升的價格變得過熱，房地產泡沫已經開始破裂。中國商業和住宅房地產領域表現糟糕，即使開發商提供大幅折扣或大筆獎金，策略也完全不奏效，皆因消費者認為房價將進一步下跌。

美國《福布斯》雜誌報導，中國房地產泡沫已經開始破裂。（大紀元合成圖）

房地產占據中國GDP的15％，對房地產的悲觀開始影響到更廣泛經濟。儘管中共官員向人們保證房地產泡沫「不大」，但中國人看來並不買帳，一名杭州房地產經紀在央視節目中說：「無疑，每個人都認為有泡沫。」

報導最後指，崩潰發生在人們失去信心的時候，這就是現在發生在中國的事情。

CNN財經頻道4月16日則報導，談論中國的房地產泡沫不是一個新鮮事。經濟學家早就在擔憂一飛沖天的房價，和新樓建設的失控步伐。有關鬼城的報導導致頻繁的危機警告。但是樓市衝擊可能波及到更廣泛的經濟，特別是銀行領域，它提供融資給許多開發商。此外，房地產跟製造業和服務業密切相關。

「房地產領域過度投資是頭號宏觀風險，因為房地產領域目前是中國經濟的基石。如果它減緩，系統性風險將升高。」野村證券分析師說。

李嘉誠父子拋大陸資產 2014逃命年

近年85歲的華人首富、長實主席李嘉誠父子先後拋售香港及大陸物業，短短一年內，累計已經超過200億元，開始撤離中國，布局海外。李嘉誠次子李澤楷旗下盈大地產，近期以72億100萬元出售北京盈科中心。經此交易後，盈大在大陸已再無重要資產。

此外，（2013年8月）和黃與長江實業出售廣州西城都薈廣場等項目，套現26億元；（2013年10月）出售上海陸家嘴東方匯經中心，套現約70億元；（2013年12月）長江實業ARA基金出售南京國際金融中心大廈，預計將收穫30億元（2014年3月）李澤楷旗下盈大地產以72.01億港元將北京盈科中心拋出。

著名經濟學家、耶魯大學金融學教授陳志武曾表示，中國通貨膨脹嚴重，他認為未來十年中國的房地產泡沫要破的概率至少接近99％。

萬科董事會主席王石曾表示，2014年的房地產情況非常不妙，2014將成開發商「逃命年」。

實際上，今年以來，隨著各城市樓市降價潮不斷，房產商出現資金鏈斷裂，更有房產商欠下巨債而出逃，北京、無錫等地的開發商老闆開始跑路，料將掀起一股房地產商「跑路」潮。◇