中國樓市崩盤在即 銀行做最壞打算

在專家一致看衰聲中，大陸房價暴跌，五大證據證明中國股市、樓市和人民幣匯率將會一起大崩盤，大陸銀行金融機構被曝已在做最壞打算。（AFP）

日前，香港、大陸兩地樓盤「聯袂」降價。

1月分，大陸43個主要城市中九成城市樓市成交量下跌，部分城市「腰斬」。業內人士表示，五大證據可以證明中國樓市已經開始崩盤，或處於崩盤前夜。

大陸銀行金融機構被曝已在做最壞打算。

文 _ 肖笙、李雙

資金困局 銀行「已在做最壞打算」

2月16日，價值中國網報導，中國面臨經濟減速、產能過剩、地方債務、貨幣氾濫等五方面風險。如今已有太多的跡象顯示，大陸房地產市場黃金發展期即將結束。經過十多年的持續上漲，大陸房地產市場存在強烈的調整需求。

報導稱，目前的中國，比如特別熱門的大城市，可能還會微漲，但對於大部分城市而言，暴跌已在悄然進行！花無百日紅，中國房價不可能一直向上漲，暴跌指日可待！

《第一財經》2月9日報導，在中國社會科學院經濟學部當日召開的「2014年經濟形勢座談會」上，社科院副院長李揚表示，大家都知道房地產是一個大問題，都不願意談這個問題，但是問題非常突出，不僅是高房價，而且還有房屋過剩的問題可能都將會在2014年暴露出來。

他表示：「現在這個問題非常突出，金融部門都在做準備。」

有開發商表示，以前開發商賣「特價房」，只拿出少量房源搞「特價」，主要目的是吸引眼球宣傳樓盤。現在「特價房」成批地推出，主要想通過低價房源直接拉動銷售，回籠資金。

銀行貸款作為房地產開發商融資的主要途徑是不爭的事實。以往，銀行業和房地產猶如親兄弟，如今，在中國銀行業資金持續緊缺的局面下，這種影響已經傳導至開發商和購房者的房貸申請審批速度和房貸利率。

數據顯示，北京22家銀行的房貸利率，除星展銀行執行8.5折，交行和招行分別有9折和9.5折優惠以外，其餘18家銀行都執行基準利率，其中八家銀行出現了停貸的情況。

蘭德諮詢總裁宋延慶2月16日對《華夏時報》表示，今年銀行將更加惜貸，預計開發貸利率可能從目前基準利率上浮10～15％上漲到上浮20％。「預計今年房企資金來源會明顯回落。」

易居克而瑞華北區域總經理牟增彬也表示，「一方面是房企獲取資金成本提高導致開發投資放緩，新增商品房供應縮減，另一方面則是購房者購房支付能力受到抑制，需求不能正常釋放。」「兩者疊加，勢必對整個商品房市場成交造成利空。」

香港、大陸兩地樓盤「聯袂」降價

2月10日，新鴻基地產推出新界元朗住宅樓盤「爾巒」的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，比去年下降近35％。算上項目提供的付款折扣優惠、新地會會員折扣優惠等其它優惠，項目價格最高降幅可達40％。此前，李嘉誠旗下的長江實業在香港推出的新盤也降價25％開售。

事實上，從去年開始，就有機構預測香港房價會小幅下跌。今年以來，雖未見美國有加息動作，但仍有機構稱，香港樓市已有資本流出的跡象，未來還會更加明顯。

近期大陸同樣出現降價風潮。有報導稱，恆大地產將在全國142個城市實行折扣優惠，通過恆大內部員工介紹可額外享受9.7折優惠。其中，恆大在鄭州、合肥、瀋陽的項目已經出現不同程度的優惠。

據克而瑞信息集團的監測顯示，近期大陸樓盤降價現象明顯。其中，武漢和桂林過年前均有項目開盤，並祭出從9.6折到9.9折不等的優惠，以及會員降價等措施。部分項目為了搶得返鄉置業客戶，甚至提出為購房者報銷往返機票等交通費用。

《中國證券報》報導分析稱，香港和大陸部分城市樓市均出現降價的現象，這在以往並不常見。前者與國際資本流向有關，後者則主要因供需關係變化所致。近期，有關大陸樓市供大於求，「鬼城」頻現的報導屢見不鮮，突顯了供應壓力和市場風險。

近期香港、大陸兩地樓盤「聯袂」降價，前者與國際資本流向有關，後者則主要因供需關係變化所致。圖為香港樓市。（攝影／潘在殊）

1月九成城市樓市成交量暴跌

2014年1月分，中國樓市成交量一片萎靡，其中，北京、廣州、深圳等一線城市的新房和二手房成交量均出現巨幅下滑，其中北京二手房成交同比降五成，深圳新房成交降七成，二手房成交量降兩成。整體樓市交易顯得十分冷清。

中指院對1月分包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。具體來看，43個城市中蚌埠下跌幅度最大，為56.78％；其次是大連，下跌53.11％。此外深圳降幅為44.4％；北京為36.8％；上海為30.65％。

伴隨著成交量的巨幅下滑，大陸樓市「有價無市」的現象已經十分突出。隨著房企資金周轉的壓力隨之而來的是，房價暴跌已經「悄然而至」。

有報導稱，恆大地產將在全國142個城市實行折扣優惠，通過恆大內部員工介紹可額外享受9.7折優惠。其中，恆大在鄭州、合肥、瀋陽的項目已經出現不同程度的優惠。

早前，大陸媒體報導，臨近中國新年期間，大陸房地產企業一口價、特價房、總價直降、低價入市等大量房源正在一、二線城市以年底「大甩賣」的方式進行套現，確保資金鏈不斷。

許多樓盤通過策劃「特價房源」，總價下降10萬、8萬已經是非常普遍的事情，還有的樓盤直接打起了7折，或總價直減80萬元，試圖趕在年前加大出貨量，特價房席捲樓市。

大房企撤離 三四線城市風險更大

近年來，海南三亞一直以「三線城市，一線房價」躋身中國房價前十名。2014年開年，三亞樓市出現旅遊旺季不旺的冷遇，出現量價齊跌的狀況。分析人士認為，如果後續市場支撐乏力，三亞旅遊地產泡沫或將破裂，崩盤之後將對當地經濟造成較大衝擊。

2014年開年，三亞樓市出現旅遊旺季不旺的冷遇。圖為三亞海景公寓一角。（Getty Images）

據《中國證券報》報導，中原地產首席分析師張大偉表示，如今大陸一、二、三線城市分化特徵明顯，2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風險，大量房企逐漸撤離三四線城市。在庫存壓力下，甚至可能出現崩盤的案例。

在2013年，內地已有多個三四線城市樓市出現崩盤，如鄂爾多斯、溫州、營口等二三線城市，世聯行在最近的一份價值投資報告中將這些城市列為風險型城市，在這些城市中投資會帶來問題。

五大證據：中國樓市崩盤在即

2月18日，BWCHINESE中文網文章稱，新年回鄉潮過後，回鄉的遊子感歎找不到家鄉的感覺，到處是高樓林立，但漂亮整齊的街道沒有行人，小區晚上的亮燈率也非常有限。大陸三、四線城市「鬼城」的論調一浪高過一浪，再加上1月分的中國房價開始出現環比下降，尤其是房產方面的專家在不斷的發出中國樓市危險的信號……這一切證明中國樓市已經開始崩盤，或者處於崩盤的前夜，有五點證據可以證明。

大陸三、四線城市「鬼城」的論調一浪高過一浪，尤其是房產專家不斷發出中國樓市崩盤在即的信號。圖為內蒙「鬼城」鄂爾多斯空無一人的街景。（Getty Images）

一是售房旺季樓市不旺。對比往年中國新年前後火熱的樓市，各地樓市出現開年遇冷的現象。整體樓市交易顯得十分冷清。

二是三四線城市的樓市已經有價無市，土地城鎮化過快導致「鬼城遍地」。中國樓市建的多，售的少、入住率低成為了一些城市房價崩盤的導火索。發展到今年，甚至傳出公務員被派售房任務，工資與售房多少掛鉤，這足以證明中國樓市已經進入寒冬。

三是銀行已經縮緊房產的銀根。過去關係緊密的房地產和銀行，因為「錢緊」的原因，已經開始出現了裂縫。銀行收緊銀根讓房地產企業的融資能力越來越受到考驗，房企可能會出現資金面斷裂的危險。脫離市場實際的房價不可能支撐多久，房價全面下降的趨勢已越來越緊張。

四是拋售房產的民間人士越來越多。據悉，因各種原因，那些囤積房產的民間人士最近已開始全面拋售房產，而且出價一個比一個低。

五是許多大亨紛紛撤資房地產。2013年，最典型的例子是華人首富李嘉誠撤資中國大陸房市，拋售410億的大陸地產項目。

大陸萬科地產董事局主席王石隨後表示：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」接著，萬科拋售旗下杭州公司部分地產股權30億元，經濟學家吳東華表示，這意味著萬科資金退出房地產已經開始行動，這是受到李嘉誠拋樓的啟示，拋售房地產準備過冬。

文章稱，李嘉誠撤資時還有許多老闆不以為然，但現在看來，許多老闆後悔莫及，因為中國樓市寒冬已經來臨，已到了崩盤的時刻。◇