專題新聞 / 第682期 20210501

全球房價暴漲大陸香港起伏有因

by 何眾力

美國房價近一年快速上漲。華府郊區一套四居室、1800平方英尺的住房，開價27.5萬，掛牌銷售第4天以46萬成交，比屋主要價高出近70％。圖為華盛頓特區的房子。（Drew Angerer/Getty Images）

疫情襲擊全球，人們本能地感覺經濟大跌必使房價下跌，但事實是，全球房價幾乎都在快速上漲。

這種「反常」現象的關鍵原因是，各國為了抗擊疫情大量印刷鈔票致貨幣貶值，為了保值，於是很多人把錢投入房產。

但有專家指出，四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」。

而儘管港版國安法推高BNO移民潮去了英國，但香港樓巿繼續保持「核爆都不跌」的本色。

文：何眾力

一套房88個買家美國房價上了火箭

據mercurynews網站3月30日報導，從事房產銷售15年的艾倫．科爾曼（Ellen Coleman）把華盛頓特區郊區的一套四居室、1800平方英尺的住房掛牌銷售，售價27.5萬美元。

三天後，她收到了88個買家的報價，其中76個以全現金報價，而且有73個買家連房子都沒有看就直接下單買了！第4天，這間房子最終以46萬成交，比屋主的要價高出近70％。

她從來沒有這樣的經歷，「我覺得自己就像拿著巧克力的露西，我在想，『這簡直是失控了』！」

類似的情況也出現在美國其他地方。據專家介紹，2020年2月疫情剛在美國爆發時，美國房屋交易量出現斷崖式下跌，銷售量下降了40％。但三個月後，房屋銷售開始反彈。由於供應不足，房價一直向上走。

聯邦住房金融局（FHFA）4月初表示，1月分全美獨立房價格比去年同期上漲12％，創下1991年以來最大的年度漲幅。該機構追蹤的全美九個地區，房價漲幅均超過10％。

根據全美房地產經紀人協會的數據，房屋的中位數價格比2020年上漲了16％，在美國的一些地區，比如東北部和西部，漲幅更大，都比2020年上漲了21％。

而根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller美國全國房價NSA指數，2020年底的房價比2019年上漲了10.4％。也就是說，2021年的美國房屋中位價，可能比2019年上漲了16％+10.4％=26.4％！

14年來從未如此瘋狂全美都在上漲

房地產信息網站Zillow的數據顯示，2020年是美國房市14年來最火爆的一年，全美幾乎每個角落的房價都在上漲，數十個大都市的銷售中間價與去年同期相比均以兩位數增長。

據《華爾街日報》4月3日分析，房價上漲的主要原因有三。一，抵押貸款利率接近歷史低點；二，疫情引發新的需求，一些買家希望有更多在家辦公的空間，另一些買家則願意搬到離辦公室更遠的地方；三，房源供應從未如此緊張過。

目前有數百萬名千禧一代的人正在步入30歲出頭的年齡，這是首次購房的典型年齡段。此外，由於刺激性支票、學生貸款償還延後，以及旅遊和娛樂支出減少，許多在2020年保住工作的人因此得以攢下首付。

與此同時，房源從未如此緊張過。房地產交易網站Realtor.com的數據顯示，3月分待售房源數量只有一年前的一半。德州奧斯汀、佛州傑克遜維爾和北卡羅利的房源存量同比下降70％以上。

89％的國家房價都上漲土耳其漲最多

同樣的漲價聲也出現在世界各地。

據東吳證券研究所2月初引述彭博社的數據顯示，2020年全球房價增速創下2008年金融危機後的新高，尤其是COVID-19疫情後出現了加速上漲，這一漲勢在2021年初仍在延續，並且有望突破2005年全球房地產大繁榮時的世紀高點。

數據顯示，這次是全球普漲，而且漲幅可觀。經濟合作暨發展組織（OECD）的最新數據顯示，2020年三季度全球89％國家的房價都在上漲，這一比例為2000年以來最高。從發達國家到新興市場，大多數國家最近一年房價的漲幅都超過了5％。

匯率貶值越多的國家，房價上漲更猛。比如土耳其（上漲約26％）和俄羅斯（上漲約22％），其房價漲幅為全球之最；美國和英國是發達國家中少有的匯率貶值國家，其房價漲幅也接近10％；只有印度、巴西的房價並未因匯率貶值而大漲。

經濟合作暨發展組織（OECD）的最新數據顯示，2020年三季度全球89％國家的房價都在上漲，而土耳其的漲幅為全球之最，約漲26％。圖為土耳其最大城市伊斯坦堡。（Ozan Kose/AFP）

研究認為，當前的全球房價上漲，既源於寬鬆的貨幣流動性，也因疫情衝擊下收入不平等而加劇，收入越不平等的國家的房價漲幅往往越大。

儘管土耳其等國房價上漲幅度最大，但專家表示，全球房價上漲的主因是美元貶值，因此，執牛耳者是美國，等美聯儲調升銀行利息後，房價也就降下來了。

全球房價上漲的主因是美元貶值，因此，執牛耳者是美國，等美聯儲調升銀行利息後，房價也就降下來了。（Daniel Slim/AFP）

全球房價上漲趨勢或持續到2024年以後

研究還發現，雖然房價屢創新高，但全球的房價收入比尚未回到上一輪房地產繁榮時期的高點，尤其是漲幅較高的美國，其房價收入比仍遠低於歷史高點，未來還有上漲的空間。

另外，房價通漲比的部分，當前全球和美國的這一指標均已高於上一輪房地產繁榮的高點。鑒於全球和美國的M1增速也飆升至歷史新高，這就意味著房價通漲比仍有望進一步攀升。如果從抗通脹的角度看，房地產仍有望繼續吸收當前過剩的流動性。

還有一個指標是房價房租比。全球這一指標已升至歷史新高，但美國仍明顯低於上一輪繁榮的高點。值得關注的是，當前美國房價加速回升的同時，房租的增速卻在回落。由於房租在美國核心通漲中具有最高權重，因此在其增速顯著回升前，美聯儲不大可能釋放削減貨幣寬鬆的信號。

文章總結說，從前面三個指標來看，這一輪全球房價的上漲應是方興未艾。至於何時結束？估計要等到各國央行持續加息的時候，這對於美聯儲而言，已是2024年以後的事了。

大陸房價各地不同維持不漲不跌

2020年10月21日，上海易居研究院發布的《全國百城房價報告》顯示，從2020年6月分開始，全國新房住宅單月成交價格已經高居1萬元以上。也就是說，中國的房價正式步入萬元時代。

不過，不少專家預測，有四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」。一、城市化增長進入緩慢期；二、人口增長乏力，住房需求不足；三、房產飽和度增加。老齡化逐步突顯出來，加上獨生子女的數量越來越多，421家庭（四個老人、一對夫妻、一個孩子）趨勢逐漸明顯；阿里巴巴創始人馬雲曾說過，未來一個年輕人可能要繼承超過五套房子，三四線城市房產逐漸過剩以致房價下跌。四、空置房居高不下。西南財經大學的家庭金融調查報告數據顯示，2017年中國的住房空置率平均為22％，北上廣深的住房空置率較低，大約在10％以內，二線城市的住房空置率大都保持在20％左右，三四線城市的住房空置率居高不下，基本都在30％以上。

有四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」，其中之一是空置房太多，三四線城市的住房空置率都在30％以上。圖為映在窗戶上的內蒙古鄂爾多斯空蕩蕩的公寓樓。（Mark Ralston/AFP）

隨著央行畫下三條紅線，房企們的融資能力受到了嚴格限制，在現金流方面不得不更加關注銷售回款，因此變相鼓勵房企打折促銷，導致房價下跌。

2020年底還有專家分析說，由於北京推行「雙循環」政策，預計將透過打壓房市來刺激民間消費，整體觀察2021年大陸各城市房價「跌多於漲」。不過，不同地方可能有漲有跌，而北上廣仍有上漲空間。

聚焦到大城市，上海、廣州房價都有上漲空間，且漲幅或超出5％。這兩者都受到長三角一體化與粵港澳大灣區的影響，必須帶動、連動周邊衛星城市。例如：上海前兩年房價一直受到抑制，拉動周邊如南通、嘉善、嘉興等城市房價走高，而今拉得太近又不能讓這些城市崩跌，因此需要讓上海房價有所反應回溫，專家稱之為「整隊效應」。

不過，據2021年3月百城價格指數顯示，漲的比跌的還多一些，變化幅度也大一些。

其中，百城住宅均價15916元/㎡，環比上漲0.20％，百城價格中位數9966元/㎡。漲幅最高城市：中山10583元/㎡，環比上漲1.48％。跌幅最高城市：常熟15250元/㎡，環比下跌0.42％。環比上漲城市76個，環比下跌城市23個。其中，北京環比上漲了0.07％，上海上漲了0.19％，廣州上漲1.07％，深圳上漲0.06％。

大陸金融投資界成功人士孫懷歐向《新紀元》表示，現在大陸的房地產到頭了，由於政府不讓炒，守住中共總書記習近平提出的「只住不炒」這條底線，所以，全球房價都在漲，但大陸漲得很少。

「但官方也不希望價格下降，因為中國最大的地主就是共產黨，銀行也是它的，維持在目前這個價位，不能漲，也不能跌，基本保持不變，這可能是未來的總體趨勢。」

孫懷歐還表示，「過去中國人總覺得，房子總是會升值的，買了房子都等著升值，後來一路走過來，房地產真的是猛漲，人們就形成了慣性思維，形成了房價一直會漲的預期。結果最近發生的事，官方就是有意要改變人們的改變預期。你看華夏幸福，300萬買的房子，現在170萬賣掉，還白白交了幾年按揭。因為買環京地帶的房子，很多是炒房的，所以政府不管。」

目前大陸房地產業界流傳一句話：大陸房價是「上不上來、跌不下去；既怕上更怕跌；上要捂、跌要扶」，因為漲了，本能就泡沫化了，再漲就得破裂了，也不能跌，一跌，銀行就得賠錢，整個經濟也跨了。