樓市嚴冬 大陸房企迎來破產潮
中共經濟日趨惡化的背景之下，大陸樓市行情慘澹，房企迎來破產潮。圖為一名房地產經紀人在北京的一家商店外休息。（Getty Images）
中共經濟日趨惡化的背景之下，大陸樓市行情慘澹，房企迎來破產潮； 土地市場加速降溫，流拍頻現；近期不斷有房企降價促銷、 全員營銷的消息傳出，有北京開發商最高每平米降價萬元。
文 _ 韓雲鷺
北京房價最高每平米降萬元
據《中國證券報》報導，北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。對於降價的原因，該樓盤銷售經理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。
除了降價優惠之外，一家來自廣州的房企時代中國推動「全員營銷」，要求在2020年1月15日前，普通員工每人須賣出一套房，經理及普通總監每人得賣二套房，普通總監以上每人四套房，副總裁每人六套房。
某大型房企近日再發十一期間優惠政策，更有「全國超800個項目最高折扣達六折，想要購房置業的朋友可以送員工折扣」的宣傳語頻現微信朋友圈。
諸葛找房研究院分析，近幾個月樓市成交冷淡是促使開發商降價的直接原因。據統計，降價區域大體可分為兩類，一是大中城市的郊區，如北京的通州、順義、昌平、大興，上海的奉賢等。二是三四線城市，如淮安、黃岡、張家港等。
連大陸房地產的龍頭房企「恆大集團」， 2019年上半年的業績也下降了近五成，獲利則出現10年來最大跌幅。另一龍頭房企「碧桂園」，今年上半年則裁員約1萬5000人。
中國指數研究院表示，受行業政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現階段房地產市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。
土地市場加速降溫 流拍頻現
易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月分40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續五個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。
另一個值得關注的指標是，70城經營性土地流標數量由上一個月的60宗增加到72宗，達到年內最高。最新一個典型案例來自武漢，9月3日，出讓五宗地塊總面積27萬3500平米，起拍總價48億9500萬元。但結果顯示，當天兩宗土地流拍，餘下三宗攬金26億元，僅達到預期收入的一半。
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商品房銷售降 地產投資增速放緩
9月16日，中國國家統計局公布2019年1至8月分房地產開發投資和銷售情況，從資料來看，樓市明顯降溫。
投資方面，1月至8月，中國房地產開發投資達8萬4589億元人民幣，同比增長10.5％，增速比1月至7月回落了0.1個百分點。其中，住宅投資達6萬2187億元，增長14.9％，增速回落0.2個百分點。
銷售方面，1月至8月，商品房銷售面積達10萬1849萬平方米，同比下降0.6％，降幅比1月至7月收窄0.7個百分點。資金方面，1月至8月，房地產開發企業到位資金達11萬3724億元，同比增長6.6％，增速比1月至7月回落0.4個百分點。
綜合近幾個月資料發現，房地產開發投資、商品房銷售面積及房地產開發企業到位資金等多項指標均呈現出連續下降或增速回落情況，樓市降溫顯著。商品房銷量方面，2019年以來商品房銷售面積資料連續七個月下降。
大陸房企債務壓力大
據Wind統計顯示，2019年以來，大陸房企境內外合計發債規模已達6047億元人民幣（國內3401億920萬元，海外2645億800萬元），發行數量分別為359支及104支，超過2018年同期規模。
據統計，2017年至今，房企境外發債規模已超萬億，其中絕大部分是美元債。今年前7個月，大陸房企海外發債發行量已頂上2017年、2018年全年的數量。價格上，2019年上半年已快接近9％。
從8月1日以來，截至8月23日，人民幣兌美元貶值1974個基點，貶值幅度接近2.9％。這也意味著房企的海外發債實際利率接近12％。
為了應對匯率變化而導致的資金成本上升，已有多家房企啟動提前贖回美元債券。中原地產研究中心的統計數據顯示，在最近幾個月美元匯率波動的背景下，多家房地產企業已提前贖回超過10億美元融資。
據Wind數據統計，房地產業今年累計近4193億元人民幣的信用債將到期。
七個月宣告破產房企達275家
在經濟下行的壓力下，大陸房地產調控政策持續收緊，融資管道多方受限，大陸房企的資金及債務壓力越來越大。
據中共法院公告網顯示，8月17日，有六家河北房產公司被公告破產，該官網數據顯示，截至7月27日，今年大陸宣告破產清算的房地產企業已達275家，7月單月宣布破產的房企就約達30家。其中，5月17日融資監管收緊後就有91家企業宣告破產。
到7月底，大陸房企破產數與去年同期相比，已經增加超過四成。
江蘇省丹陽投資董事長、首席投資官康水躍7月31日在英國《金融時報》上撰文表示，今年房地產企業的日子確實難過，房企破產數量比去年多很多。按照目前房企破產的增速，2019全年中國大陸房企破產的數量十有八九要超過600家。◇
新紀元周刊 第652期
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