2022年7月20日，約200人聚集在中國銀保監會湖北監管局門前，舉起標語，高呼「停工停貸、交房還貸」。（網路截圖）

大陸房地產行業危機不斷，在爆雷、爛尾之後，7月又掀起一波洶湧而來的停貸潮。中國人民悲憤地發現，中國的開發商、銀行和地方政府，三者狼狽為奸，集體地割韭菜。

停貸造成的危機與村鎮銀行擠兌的危機交織在一起，可能完全摧毀中共的金融體系，銀行信譽一旦失去，更大的擠兌和提現，更多的社會動盪，都不可避免。

中共金融維穩的努力，已經付之東流。在二十大的前夕，這個金融危機已經上升到引發政治危機的地步。

爛尾樓停貸潮發酵，銀行危機在蔓延。中共面臨威脅社會穩定的兩大問題。圖為廣州市一建築工地遠景。（VCG/VCG via Getty Images）

文•李松筠

中國爛尾樓遍地 業主掀起停貸潮

目前，中國多個地方的爛尾樓業主聯合發起聲明，要求強制停止償還貸款，直到相關項目完全復工為止。據民間統計，截至7月18日，中國已有26個省、超過300個爛尾樓盤業主，決定集體強制停交銀行貸款與利息。其中重災區陝西、湖南、湖北、河南和河北，分別都超過20個。其中河南省最多，高達60個，而以省會鄭州為最多，占了40個。很多知名房企如中國恆大集團和佳兆業集團等美元債券已經違約公司，明星樓盤如世茂、綠地、奧園、鑫苑等，都在被停貸之列。

2022年7月18日，廣東省廣州市在建的恆大住宅樓。（Jade Gao / AFP）

這些項目的業主被動選擇停貸的原因是，開發商違約在先，相關樓盤停工較長時間，或者復工進展緩慢，已經無法按期交房，有爛尾的風險。

根據廣發證券調研的數據，目前違約房企的停工面積占比，平均是20%左右，而違約房企占行業總產能的比例，大約是25%。按此估算，各地項目停工面積，占行業的整體比例為5%左右。如果以目前行業施工面積97億平方米來計算，停工面積的總量，大約是5億平米。

從潛在受影響的銀行資產來看，如果按照每平方米1萬元人民幣的價格來估算，對應的資產價值就是5萬億元；如果都是已售項目，平均首付比例60%，則對應的是2萬億元的按揭貸款。而且，廣發證券認為，隨著違約企業銷售的下滑，後續停工規模還會不斷地增加。

這一波業主的「停貸潮」，也讓外界關注中國的銀行呆壞帳是否會因此急升，也因此引發了多家上市銀行的火速回應。在14日中午，已經有農行、建行和興業銀行陸續發布了公告，都表示目前涉及交樓風險的業務規模較小，總體風險可控。

儘管如此，中港兩地股市的銀行股，依然在14日時連續第二日下跌。其中，在A股市場，平安銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業銀行的跌幅，都超過了3%，有個別銀行在兩天內的累計跌幅一度接近10%。

與此同時，在兩地股市，地產股也成為重災區，涉及到碧桂園、融信中國等等。有分析認為，在「斷供潮」之下，風險敞口比較大的銀行，可能是平安銀行、招商銀行和興業銀行。

業主斷供對房地產和銀行業的影響？

那麼，房地產業主大範圍停供，對房地產和銀行業又會產生怎樣的影響呢？

首先，大規模爛尾帶來的斷供潮，可能再度挫傷脆弱的市場信心。尤其是現在，房企從外部融不到錢，銷售腰斬又進一步影響現金流，資金面極為緊張，有些還欠著供應商的款項。而且現在施工方都不願意自己墊付資金幹活，都是看到錢才進材料，因此，開發商的壓力進一步加大。

而供應商，拿不到款項，只能以磨洋工的心態來對待項目施工，導致一些項目儘管復工了，但是進展緩慢。如果更多的樓盤陷入停工和爛尾狀態，對房地產市場而言，將是致命的打擊。

據自由亞洲電台報導，一位在美國的前中國金融業資深人士認為，在他看來，國內絕大多數房企都已經破產，這是一個不可逆轉的狀態。他還認為，「中國的幾大銀行都在靠房貸在支撐，中國房貸總量已達50萬億人民幣，相當於整個貨幣總量的五分之一到六分之一。」

根據彭博社彙編的數據，今年迄今為止，按發行量計算，離岸違約占所有中國債券違約的85%，創下紀錄新高。另外，中國企業2022年境外違約規模262億美元，幾乎全部來自房企，而中國房企，還有另外317億美元的票據將要到期。

與此同時，危機正在向銀行業蔓延。彭博社報導說，在13日發布的一份研究報告中，花旗集團的分析團隊表示，由拒付房貸浪潮引發的不良貸款，可能達到5,610億元人民幣（約830億美元），大約占到未償還按揭貸款餘額的1.4%。中國各大銀行，已經疲於應對開發商資金流動壓力帶來的挑戰，而現在，又不得不為購房者的違約行為做好準備。

中國的幾大銀行都在靠房貸在支撐，爛尾潮危機正在向銀行業蔓延。圖為重慶的中國銀行大樓的玻璃反映正在建築的樓房。（China Photos / Getty Images）

對目前的爛尾潮，中共黨媒《人民日報》旗下的《證券時報》，也在13日發表了一篇《謹防爛尾樓盤停供風險擴散》的評論文章，提到近期的爛尾樓停貸風波，如果問題得不到解決，將會使屋主、房企、銀行一同受傷；並說屋主主動停繳貸款，也是走投無路，但可能會面臨徵信污點；至於金融機構，儘管有房產做抵押，但是無法交屋的房產只能成為壞帳，當壞帳增加，就可能造成系統性金融風險。

不過，這篇文章有意思的是，把重點放在了停供，而不是爛尾上，對於房子為何爛尾，銀行為何不加審核就把錢貸給了開發商等等問題都不追問。畢竟，以前就算爛尾了，銀行也沒多大風險，因為身為「韭菜」的購房者，都是會乖乖還錢的，但現在，這些韭菜竟然不忍了。

業主將矛頭指向銀行 停貸是否有法律依據？

那麼，爛尾樓到底是怎麼來的呢？

《證券時報》的報導說，樓盤面臨無力支付工程款的情況，絕大多數是房產公司旗下項目公司資金被轉走。但是，在這次停貸潮中，不少業主認為，銀行在爛尾項目中負有相應的責任。因此，停貸期間的損失，應該由開發商和貸款銀行等相關利益方共同承擔。

從多份業主的《強制停貸告知書》中可以了解到，業主們的申訴重點是銀行存在違規放貸、沒有履行資金監管等行為，比如，違規在房屋主體結構還沒封頂之前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管帳號等等。

我們絕對相信，這些業主們的指控是有根據的。在2010年，中共住房城鄉建設部，就發過一個關於「完善商品住房預售制度」的通知，裡面就明確表示，商品住房預售資金，要全部納入監管帳戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

河南某房企人士就對第一財經表示，一般情況下，如果監管帳戶上有錢，就不會爛尾。

但在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。因為中國的房地產本身就是一個黑洞，就是房企老闆和地方政府勾結的一個結果。

中國房地產本身是一個黑洞，房企老闆和地方政府勾結，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。（China Photos / Getty Images）

但是，儘管在很多爛尾樓項目裡，銀行違規放貸難辭其咎，但業主的集體停貸告知書沒有法律效力，還可能影響到業主徵信問題，被銀行列入失信名單。

因為針對購房貸款，主要涉及兩個法律關係，一是業主和開發商的房屋買賣關係，二是業主和銀行之間的貸款關係，也就是借貸關係。

房屋爛尾涉及的是業主和開發商的關係，在貸款合同中沒有特別約定的情況下，爛尾和銀行之間並沒有直接關係。業主和銀行的借貸關係，不會因為房屋狀況的變化而變化。而業主單方面停止還貸，則會造成對銀行的違約。

也就是說，業主的集體停貸告知書，得不到法院的支持。那麼，在這種情況下，爛尾樓業主就無處說理了嗎？

據澎湃新聞報導，中共最高法院《商品房買賣合同糾紛解釋》中規定：出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋還規定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消失。

因此，律師建議，碰到爛尾樓，訴訟維權是最合法合規的方式，要求解除合同拿回款項賠償損失，是每個購房者的權利，權利要盡快使用，權利不用，怠於行使權利導致的損失就只能自行承擔。

看來，目前這些「強制停貸」的業主，如果要靠法律維權的話，就應該針對開發商，而不是銀行。但是在中國，雖然普通民眾的各種維權事件層出不窮，但真正能維護了自身權益的情況卻是少之又少，像是最近的河南村鎮銀行的受害儲戶們，他們就是個例子。

村鎮銀行儲戶的維權抗爭 對爛尾樓業主的啟示

7月10日，網上傳出有近3000名來自中國各地的銀行儲戶到鄭州維權，但是，卻被警察圍困在中共央行鄭州支行外邊，雙方還發生了流血衝突。

2022年7月10日，近3000名來自中國各地的銀行儲戶到鄭州中國人民銀行分行前抗議。（Handout / Courtesy Of An Anonymous Source / AFP）

事情鬧大後，地方政府試圖自掏腰包，支付少量款項來安撫民眾。11日，河南金融監管當局和地方政府宣布了分批墊付方案，提到存款5萬元以下者，會在7月15日開始首批墊付。但是公告也指出，如果資金墊付後，發現客戶存在以額外管道獲取高額利息或是違法違規行為，也保留追繳墊付資金的權力。

對此，不少儲戶懷疑，不會拿到全額款項。有網民就說，5萬以下的儲戶是「最革命者、無產者」，真可能找政府工作人員拚命，這就會影響習近平連任，要先安撫好這些人再說。還有儲戶認為，這5萬元只是「封口費」，暫時安撫你，而且還要讓你做出一些承諾，包括停止維權，等候當局處理結果。

事實上，根據路透社的報導，中共確實已經展開秋後算帳，騷擾抗議者。一些儲戶透露，自己和家人接連被警察、官員和僱主施壓，要求他們不要抗議，否則會面臨失業。一名在政府財政部門工作的人參加抗議活動曝光後，被迫辭職。還有兩人說，在被警方拘留後，已被要求簽署不再抗議的保證書。

河南村鎮銀行的抗爭事件會如何發展，現在還難以預測。不過，值得一提的是，自媒體評論員文昭認為，這次村鎮銀行儲戶的抗議，安排得非常有心，維權標語的製作和展示也相當有章法。抗議民眾不僅把矛頭明確對向河南省委書記樓陽生和共產黨體制，還製作了英文標語，故意向「境外敵對勢力」遞刀子，顯然是經過深思熟慮的。這也意味著，這場抗爭不會是一個絕響，一切都只是剛剛開始。

我們看，不管是銀行儲戶的維權抗議，還是購房業主的集體停貸，突顯出的，不只是中國金融系統即將崩潰的風險，更突顯出中國老百姓已經對整個社會失去信心了，即使是個人徵信會受到影響，或是因為維權會被迫害，這些人也已經無所謂了。尤其是，房地產和銀行的危機，已經波及到了中產階層，這對中共來說，無疑是一個極大的威脅和挑戰，也預示著中國正處在一個關鍵時刻，一場席捲全中國的社會大變局，可能隨時撲面而來。◇