中國房地產 政府不說的祕密（中）

中國房地產的泡沫正在破滅，曾幾何時，虛假的供需迷住了眾多的人們。圖為2005年上海排隊買房的人們。（Getty Images）

（續上期）

主播：我們看到在中國因為房子引起的糾紛非常多，很多人甚至自殺，有的去上訪、沒完沒了的上訪，而且問題得不到解決。對於沒有地產的人，我們也聽說不單是所謂的弱勢群體，比如農民、一般市民沒有權沒有勢的，他們的房子被強拆了；包括一些很有權、有勢的人，因為他們所依靠的那些官員已經不在位了，或者被政敵趕下臺的時候也受到牽連。您覺得在中國這樣的風險有多大呢？

謝田：非常大。因為拆遷造成的上訪、維權，也和中共隨時推出的維穩，現在我們已經知道它占了中國社會開支非常大的比率。當然我們很同情這些房子被拆遷的受害者，但是這些受害者沒有意識到一個最根本的問題，他們只是在爭取原來所謂他自己的房基地也好，或者他自己房子的權利；他忘了一個更根本的權利，那就是中國的土地完全被中共給掠奪、擁有了。如果中國人不能夠從土地真正的私有、土地歸還人民這個角度去談這件事情的話，拆遷的問題永遠得不到解決，這是根本的原因。

主播：即使是到中國炒房的， 我們知道很多外資包括海外華人到中國買房，認為價格還不錯，而且不斷在漲，肯定有升值空間。但是大家都覺得現在漲得是越來越不合理，先不說有地、沒地，即使地是屬於你的，價格都已經是非常高了，尤其房價與收入是很不成比例的。在一個正常的房地產市場，比如其他的國家，合理範圍的房價跟收入應該是怎樣的比例呢？

謝田：這是個很好的問題，有個塞爾維亞的計算機工程師馬頓‧亞當莫唯奇（Mladen Adamovic）創立了一個網站叫「Numbeo」。這網站列出世界各國生活水平的成本，比如吃要花多少錢、衣食住行花多少錢，把全世界350個城市匯總在一起，非常詳盡，是個非常有意思的網站。

回答您剛才的問題，馬頓‧亞當莫唯奇在350個城市中，選擇房價和人們收入相比最低的40個城巿，其中約有30個在美國。所以為什麼中國人到美國以後，發現美國的房子特別便宜，這些房價和人們年收入相比是最低的，它的比例大約在1.2到3.2之間。換句話說，以 1.2到3.2的比例來說，你的房價和年薪之比如果是1到3倍的話，你的年薪如果是5萬美元，那你大約5到15萬就可以買一棟中間價位的房子。

在諸如美國這些國家裡，這是指這房子在這國家或城巿是屬於中間價位的，不是最貴的也不是最便宜的。那我們再看看中國，馬頓‧亞當莫唯奇發現全世界住房最難、房價和年收入相比最高的七個城巿中，中國就有二個：分別是上海和深圳（北京和廣州都在最貴的前20名之內），它的房價和年收入比是在23到53倍。換句話說，中國人要年薪的23到53倍才能買得起「中間價位」的房子。

但我們要記住一點，一般人們大學畢業、開始工作後你才能買房子，20來歲畢業以後你再工作50年，一般就入土了。如果這個房價和年收入之比是50倍的話，你要50年不吃不喝，你才能買下來，那顯然是不行的。而且，我們說的是稅前的收入，你還得考慮到交所得稅的問題、吃和用等其他那些生活成本，你根本就負擔不起了。

所以按這個比例，我們就可看出來，和中國比的話，中國最貴的城巿是20到30倍，而世界平均大概是10倍，這樣來比，中國和美國比當然是比不上，跟其他國家比，房價也是非常高的。

主播：再請教謝田教授，中國房地產價格高到什麼樣的程度？

謝田：我們舉個例子，比如北京的房子、房地產，五環內的房子每平米高達2萬、3萬、4萬，如果降為2萬，一般50平米也要100萬人民幣，按中國一般老百姓的平均收入，就得20、30年才行。

後來有人問我，你覺得中國房地產應該降到什麼程度才合適？因為有些人看到房子開始下跌，他們不敢買了。我們可以按世界平均水準來看這個問題。因為我們不能把中國和美國相比，把中國和臺灣、日本比還是比較可以比的，因為人口密度差不多。我在最近的一本書《赤龍的錢囊》中也提到：如果中國房地產降價70%的話，房價和收入的比率才會接近世界平均水平。

主播：說到這個數字，很多報告都說，中國現在的房地產，比如一個房子100萬，其中70%都是政府的地錢，還有各種苛捐雜稅錢，剩下的30%才是建商建房和其他成本。您說的70%是不是根據這個來的呢？

謝田：這倒不是，我只是根據世界平均水平，考慮到物價，考慮到人們的收入水平，考慮到地價成本，考慮建造成本，是從這個角度看的。您提到的這個非常有意思，這70%全都是政府拿去了。我們也知道中國房地產為什麼還會漲？房價這麼高，高出人們的承受能力，為什麼還會繼續漲？

主播：為什麼還能漲？這是大家疑惑的問題。

謝田：實際上最大的受益者就是地方政府和中共權貴，他們在這其中通過賣地、通過承包、通過建築，他們從這些過程中得到好處，他們也從政績上、從GDP上得到益處。從報導這些中共貪官幾十套、上百套房就知道，是這些人把它們炒上去的、推上去的。

這些中共特權階層人士有這些利益在裡面，這也恰恰就說明了一個問題，亦即中央政府可能有意圖把房地產價格降下來，但是地方官員為什麼極力的阻撓？就是因為他有利益在裡面。房地產價格問題之所以嚴重、形勢很嚴峻，在於它實際上都跟銀行資本、銀行貸款連在一起，中共也知道這一點，它不敢讓這個泡沫變得越來越大，也不敢讓泡沫破滅。一旦破滅的話，必然就拖累中國的銀行和金融體系，這個就是更大的問題了。

（待續）◇