中國房地產危機擴及其他行業，並影響到中國的整個經濟和股市。圖為2022年7月29日，恆大集團位於北京的一處樓盤。（Bloomberg / Getty Images）

中國房地產危機已蔓延到其他行業，對資產管理公司、建築、鋼鐵行業和家具製造商都造成了衝擊。

文•宋唐

中國房地產危機今年8月份繼續惡化，官方數據顯示，8月份房價、銷售和投資都在下降，由於購房人抵制抵押貸款和房產商資金鍊中斷，人們對房地產業的信心進一步下滑。

中國房地產危機也蔓延到其他行業，並影響到中國的整個經濟和股市，由於中國人口老齡化，對住宅的需求減少，中國房地業也將面臨結構性下降。而本次中國房地產危機，也折射出中共不負責任地清零與經濟干預，對中國經濟造成的傷害。

房地產仍在探底

儘管中共當局今年採取了一些措施來支持房地產業，包括放寬購房條件，降低首付比例，削減抵押貸款利率，以及進一步降低房屋售價。

但這並沒有阻止房地產業的進一步下滑，8月份以來，房地產月度價格下跌，已蔓延至更多城市，在國家統計局調查的70個城市中，有50個城市在8月份報告價格下跌，高於7月份的40個城市。

在7月份下滑12.3%之後，8月份的房地產投資同比下降了13.8%。按建築面積計算的新建築開工率，在7月份暴跌45.4%之後，8月份同比暴跌45.7%，是近十年來的最大跌幅。

房地產機構中原地產的首席分析師張大偉說：「即使政策已經全面放寬了，房地產業仍處於探底的過程中，儘管越來越接近低谷。」

彭博社分析說，中國2.4萬億美元的房地產市場，幾乎沒有顯示出復甦的跡象，減緩了中國經濟的增長。

危機蔓延到了其他行業

中國房地產危機也蔓延到其他行業，對資產管理公司、建築、鋼鐵行業和家具製造商都造成了衝擊。

CNBC報導，惠譽分析師8月份一份報告中說，如果沒有及時有效地政策干預，房地產市場的困境將長期存在，並對房地產業價值鏈以外的各行業產生影響。

三種行業最容易受到房地產的影響，即資產管理公司，非國有的建築公司和小型鋼鐵廠。

資產管理公司由於持有大量房地產相關抵押品資產，風險很高。比如，中國信達資產管理公司是中國最大的壞帳管理公司，今年上半年的利潤下降了33%，相當於6.53億美元。中國華融資產上半年報告了27億美元的淨虧損，部分原因是受到房地產低迷的影響。

摩根士丹利的分析師最近的一份報告中說，房地產業危機也會拖累中國的整個經濟和股市。

今年迄今為止，上海綜合指數已經下跌了12%以上。分析師預測，在未來6到12個月內，中國股指可能從目前的水平上再暴跌20%，如果情況持續下去，可能會出現更長時間的下跌。

報告說，中國的GDP可能會急劇放緩，在2023年平均增長率為2%，超過1100萬人可能失去工作，城市失業率可能超過7%，建築業、住宿業和餐飲業，將出現最多的裁員。

人口收縮 中國房地產業面臨結構性下降

CNBC文章分析認為，即使中國（中共）政府能夠穩定住房市場，預計人口老齡化將減少對住宅的需求，中國房地產業將進入下行通道。

摩根士丹利預測，2020年至2030年期間，住房的長期需求將下降30%。

報告說，這將導致對建築材料和住房相關購買的需求下降10%至15%，如大型家用電器。

分析師說，總體而言，住宅房地產市場的放緩，將每年減少0.1百分點的GDP增長，而在過去20年裡，每年的增長會增加1個百分點。

2021年中國住宅銷售面積達到15.7億平方米，是2007年的兩倍多。一家研究公司Plenum預測，隨著人口結構的轉變和城市化進程的放緩，未來十年的實際年需求，將下降到8.8億至13.6億平方米。

中共官員們早就承認，開發商建造得太多了。據摩根大通估計，自2018年以來售出的房屋中，約70%是由已經擁有房屋的人購買的。

今年3月份，澳洲智庫洛伊研究所（LowyInstitute）的一份報告指出，中國人口的下降，意味著房屋需求的下降，中國的房地產業面臨結構性下降，而不僅僅是周期性下降。

到2040年代以後，居住在城市地區的人口數量，每年將會減少數百萬。這意味著到2040年代，中國城市的建築面積，將完全維持現有住房存量水平。

住房熱潮的結束，對中國經濟會產生深遠影響，比如地方政府的預算將面臨壓力，因為土地轉讓費占了地方財政收入的三分之一。與房地產相關的金融系統會更加脆弱，比如房地產現在占據未償還銀行貸款的30%，家庭槓桿率在過去十年中增加了兩倍，達到了GDP的60%。

由於住房投資的下降是結構性的，政策上試圖抵制這種下降並保持投資的人為上升，只會有可能產生更多的供應過剩問題。

中國房產業的困局

房地產業一直被看作帶動中國經濟發展的一個龍頭，在這種經濟模式下，地方政府通過出售土地、抬高樓市價格來囤積財富，中國超過三分之二城市家庭的財富，被捆綁在房地產上，房地產業也占據中國國民生產總值的五分之一。

不過，在中共嚴厲的清零政策和房地產監管的干預之下，人們對這種模式的信心已經崩潰，購房者正在退出，並抵制拒付房貸。

《經濟學人》報導說，自2020年8月以來，中共官員們限制了開發商的負債與資產比率、淨債務與權益比率以及現金與短期債務比率，這項政策被稱為「三條紅線」。

「三條紅線」使得房地產公司沒有資金讓他們提前出售的樓盤完工，延遲完工反過來更難吸引買家，銷售的寒冬反過來使開發商現金更加緊缺。

去年，中國房產商預售了90%的住宅，但由於銀行限制了對房地產業的貸款，再加上銷售量下降，中國房地產市場的龐氏騙局性質，已經完全暴露出來了。

據研究公司Gavekal稱，30家在香港上市的大陸房產商的股票交易已被凍結，智庫MacroPolo的Song Houze指出，8月初，中國一半的上市開發商的市盈率低於0.5。

8月30日，碧桂園透露，今年上半年的利潤幾乎下降了100%，並說市場「已經迅速滑入深度蕭條」。碧桂園的困局表明，問題不再是某些開發商特有的，整個房地產業都處於危險之中。

8月30日，碧桂園透露，今年上半年的利潤幾乎下降了100%，稱市場「已經迅速滑入深度蕭條」。圖為2021年10月31日碧桂園控股在江蘇鎮江的一棟建築頂部的標誌。（STR / AFP）

人民幣在9月16日跌破1美元兌7美元，這讓開發商的困境更加嚴重。中國的房地產公司是最大的美元債券發行者，人民幣貶值只會使他們的債務再融資成本更高。

《經濟學人》報導說，中共嚴厲的清零政策是對房地產業的第二個打擊，封鎖期間人們無法查看房屋，對消費者的心理產生了影響，企業家們擔心他們的企業會突然關閉，雇員擔心被解僱，這種惶恐不安並不鼓勵購房。

根據高盛的數據，截至9月中旬，被列為Covid中高風險地區的城市，占中國國內生產總值的37%左右，超過了4月份的水平，當時上海正處於封鎖之中。

眾多的觀察人士認為，清零政策的根子源於中國共產黨的治理模式，暴露了中共的政治弱點，由於沒有問責制，中共不可能做出對國家最有利的事情。◇