石山時評 / 第697期 20220801

樓市危機中國損失10萬億計

by 石山

灰犀牛終於姍姍來遲。有爛尾樓盤業主集體決定停止還貸，引發其他樓盤業主效仿。當局全面滅火，但風暴仍在持續擴大之中。圖為山東省青島市的建築物被濃霧籠罩。（STR / AFP）

文•石山

石山
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資深媒體人、時事評論員。90年代初移居香港，加盟香港愛國傳統報人李子誦、程翔創辦的《當代》雜誌，曾在香港《信報》、中國《財經》雜誌撰寫《中國股市》財經專欄多年（署名：廖仕明），加入美國《自由亞洲電台》擔任節目主持人、資深記者，曾在英國、美國、西藏居住多年。石山知識廣博，深入了解中國社會的方方面面，並對中國歷史、文化和政局有獨到深刻的認識。

灰犀牛終於姍姍來遲。所有人都知道它會來，每個人都知道危險，但沒人知道它會什麼時候用什麼方法到來。

有爛尾樓盤業主集體決定停止還貸，引發其他樓盤業主效仿。截至7月18日，全中國超過306個房地產項目的業主宣布停止還貸。當局全面滅火，但風暴仍在持續擴大之中。

以江西景德鎮恆大瓏庭項目為例，全體業主於6月30日發了一封告知書，發文的對象為景德市政府、住房城鄉建設局、銀監會景德鎮市分局及各貸款銀行。

內容指，恆大房地產公司開發瓏庭項目已在2021年5月底全面停工，項目監管資金耗盡。因項目停工、多次維權無果，瓏庭業主要求項目方須在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸。

停貸，是停止向銀行歸還貸款。

全國26省80城315個爛尾樓項目的業主，學習江西景德鎮的業主，宣布抱團「強行停貸」。

中國房屋價格高昂，普通年輕人靠工資根本買不起城市中的房屋，所以一般都是要靠「六個錢包」，就是兩夫妻之外，雙方父母的儲蓄都要投入進去。一旦房屋爛尾，這些頭期款項損失不說，而且還要繼續歸還銀行貸款，拿不到房屋，損失了六個人的積蓄，還要還錢。無論從什麼角度看，他們都有理由反抗，有理由停止歸還貸款。

地產商、銀行和政府是個利益鐵三角

中國房地產本來就是一個利益鐵三角，房地產商只是表面出頭的，實際上的利益卻在政府，而中間的連接方則是銀行。房價上升三方獲益，房價下跌三方受損。一榮俱榮一損俱損。所以地產商、銀行和政府是搶錢的三位一體。

中國大陸房地產是個利益鐵三角，房地產商只是表面出頭的，實際上的利益在政府，而中間的連接方則是銀行。圖為2020年7月21日，一名婦女從中國銀行離開。（Luke Dray/Getty Images）

中國人民銀行法規明確要求各商業銀行，在建築物沒有封頂之前，不允許發放貸款。而在《預售監管帳戶資金提取報備流程》這個法規中，購買房屋的預交款項，必須放在銀行的專項帳戶中，由銀行監管。開發商要提取監管帳戶的資金，需要有申請，提交授權委託書、工程進度節點相關證明材料、監管帳戶的銀行流水等。審核通過後，房地產開發商才能提取監管帳戶內的資金。

以這樣的程序，不應該有爛尾樓，因為爛尾樓是沒錢蓋樓了。既然項目賣掉了，錢已經收回來了，而且還放在銀行的監管帳戶由銀行控制，工程款項沒有問題。而樓盤爛尾，就是銀行監管帳戶的資金已經被挪用，或者資金根本就沒有存進監管帳戶。所以只有三個方面能動這個錢，開發商、銀行和政府。不管誰動了錢，銀行都有直接責任，違規在先。

銀行違規在先，買了爛尾樓的業主當然有權作出行動。但這是一場政府必勝的戰爭。

在中國大陸，停止歸還房屋貸款不是小事，因為業主面對的不是私人金融機構，而是銀行，是國有金融機構，是政府，是整個國家。一旦停止還款，銀行必然將業主告上法庭，而且銀行必然勝訴。業主面對的是個人信用系統的紅碼，不但銀行可以強行扣去他的工資，或者扣押其資產，而且業主個人活動也將受到限制，比如高消費被限制，飛機、高鐵票可能買不到等。

中國有多少爛尾樓？真實數據被隱藏

面對強大的壟斷了所有社會權力的共產黨政府，這是一場必輸的戰爭。數萬業主鋌而走險，說明他們已經沒有其他選擇。在古代，這叫做揭竿而起，叫做起義了。

4萬個業主，就算每人貸款100萬，也涉及到了400億人民幣。而這些其實只是冰山一角，而且也只是剛剛開始而已。

真正衝擊，目前還遠遠未體現出來。

財新網2021年報導，當年上半年恆大的銷售金額同比下滑26%。恆大800多個項目中，有500多個處於停工狀態。每日頭條的報導說，恆大在全國目前尚有778個在建未竣工的房地產項目，約70萬戶已售房未竣工交付，覆蓋範圍超過200個城市。那500多個停工的工程現狀如何不得而知。

2021年，恆大800多個項目中，有500多個處於停工狀態。若以50萬業主收不到樓來算，每戶200萬人民幣，涉及的資金將達1萬億人民幣。圖為2022年7月18日，廣東省廣州市在建的恆大住宅樓。（Jade Gao / AFP）

若以50萬業主收不到樓來算，每戶200萬人民幣，涉及的資金將達整整1萬億人民幣。而這只是恆大一家公司而已。

另一家深陷債務的華夏幸福，到2020年年底，仍涉及投資房地產項目140個，預計總投資額5490億元，實際投資額216億元，在建建築面積2203萬平米。

2021年1月31日，華夏幸福公告，公司可動用資金僅人民幣8億元。當年6月，公司通報因流動性緊張、累計違約債務本息達到635.72億元。華夏幸福現在基本全面停工了，如果有一半的在建房屋已經出售，以每平米1萬人民幣計算，業主停止還貸，涉及的資金就有1100億人民幣。

中國到底有多少爛尾樓？我們看不到官方的數字，在「保預期」的政府政策下，所有的真實數據都被刻意隱藏起來。

《日經新聞》曾經收集和分析各種網路傳言，2020年到到2021年，「爛尾樓」一詞出現次數跳升至4982。他們報導說，僅雲南一省，就有80多處鬼城。是鬼城，不是爛尾樓。鬼城應該是荒廢多年的爛尾樓。尾巴剛剛爛掉的，大概還算不上鬼城吧。

全中國有多少？沒有人知道。如果把雲南當做平均值，每個省有80個鬼城，全國就有2500個鬼城。涉及的資金，少說數萬億人民幣。

法拍屋數量近兩年成百倍增長

但這只是爛尾樓，還有另外的問題。比如說斷供。

普通的斷供，比因為爛尾樓停止歸還貸款要多得多。隨便查詢一下，就可以發現近兩年中國法拍屋數量成百倍增長。有網友統計，今年阿里拍賣網上的法拍屋168萬套，比2018年增加了187倍。

法拍屋，就是業主沒錢還款給銀行了，銀行收回房屋，拿到市場上拍賣。

法拍屋數量大增，當然和中國經濟下滑有關，失業、生意失敗、投資失利等，導致買房人無力再還銀行的貸款，被動停止還貸。一般來說，房屋被法拍，通常六到八成市價賣出去就不錯了，有些甚至四到五成就會成交。

168萬套。每套損失100萬，就是1.68萬億人民幣。當然，這是理論上的損失，銀行未必有那麼多的損失，但這絕對是社會總體財富存量的損失。而且，大量法拍屋出現，也必然壓制房地產的價格。既然有便宜房屋可以買到，為什麼要花更貴的價格去買其他二手房或者新房。

中國樓市的價格，正在經歷極大的下行壓力。目前中國有超過一百個城市出台了鼓勵樓市政策，包括釋出親友公積金，包括限跌令，不許降價出售，但仍然挺不住樓價不停向下。目前大城市周邊郊區的房屋，跌幅最大。比如華夏幸福主營北京城外區域的房地產，像是燕郊，當地的樓價從最高時的3萬多一平米，跌到了1萬多，仍然沒有太多成交。這同樣是存量財富的損失。

中國房地產價格虛高，全球聞名。根據一些初步的估計，中國房地產的總值是美國的2.6倍。《日經新聞》統計認為，2020年中國的房地產總市場價值為95.6萬億美元。