爛尾樓主可停繳房貸？ 專家教看懂法院判例

爛尾樓主可停繳房貸？ 專家教看懂法院判例（大紀元製圖）

【新視角聽新聞】中共法院兩宗爛尾樓判決，即購樓者不用歸還剩餘的房貸。專家認為，這不代表爛尾樓主可選擇停繳房貸，只是開放一個口；中共最終推給銀行，讓全民買單。

近日，中共法院兩宗爛尾樓判決，即購樓者不用歸還剩餘的房貸，被認為是指標性案例。專家認為，這不代表爛尾樓主可選擇停繳房貸，只是開放一個口；中共既要擠榨發展商，也要避免把小業主逼上梁山，最後就是推給銀行，讓全民買單。

第一財經曾報道，浙江省嘉興市中級法院就一起樓盤爛尾無法交付的案件，近期判決，購樓者不用歸還剩餘銀行按揭貸款。

中共最高法院審理一起購樓金融糾紛，最終裁定，因發展商未能按期交屋，致使「商品房預售合約」解除，所以按揭房貸由發展商承擔，購樓人無須還款。

報道還引用分析說，當樓主遭遇發展商延期交樓或可能發生爛尾風險，就可以直接選擇停繳按揭房貸。因為獲得法院判決支持的案例，大多數是建案爛尾無法交樓，雙方簽訂的「購樓合約」解除為前提。

這兩宗都近10年才最後判決的案例引發關注。報道說，掏空「六個錢包」買的樓無法交付，但巨額按揭房貸不能停，這一過去普遍存在的情況，已經出現了轉變。

台灣中華經濟研究院助研王國臣2月22日對大紀元分析，他仔細看了一下最高法院的判例，並沒有特別把責任歸咎在整個發展商或建商身上。

如果建商明確無法交樓，當然問題在建商。但如果建商仍然可以繼續，即使現在中斷後續承諾要持續施工，那民眾是不可以斷貸的。如果一家房地產企業或者建商已宣告破產，那民眾才可以不用持續交按揭貸款。」

問題是，在甚麼情況下責任歸於建商，甚麼情況下業主可以解除「購樓合約」？甚麼是「無實際交付的可能」的判斷標準？

法律界人士認為，這個判斷標準比較高，法院往往認為很多爛尾樓還達不到這個標準，而且目前支持購樓者停貸的案例並不算太多，仍有許多類似案件法院並未支持購樓者。

北京市盈科律師事務所全球總部合夥人李松對第一財經說，如果購樓者選擇解除「商品樓買賣和按揭貸款合約」，很有可能不僅無法從根本上解決停繳按揭房貸的問題，還可能面臨已支付的頭期款和按揭貸款拿不回來的風險。

此外，若購樓者選擇解除「商品樓買賣合約」，日後發展商復工，購樓者可能喪失以相同資金再次購買同等商品樓的機會，因此購樓者藉由解除商品樓買賣合約而停繳房貸，不見得是最佳選擇。

自中共2020年啟動「三條紅線」的強力監管後，多家地產樓頭接連爆煲。恒大2021年宣佈資不抵債而違約，欠債近人民幣2.5萬億元，從申請破產到被香港法院勒令清盤。多家中國傳媒估算，恒大留下的「爛尾樓」多達162萬套，約600萬業主受波及。

不只恒大資不抵債，據中樓網統計，2020年至去年總計有1292家樓企申請破產，造成大量的爛尾樓。

有網友此前在「知乎」訴說，「買到爛尾樓到底有多絕望？」其中提到廣州澳洲山莊，165棟爛尾二十多年，很多買樓的人都死了。有結果嗎，沒有！但買樓者還得持續還債。現在裡面還住著老人，在毛坯樓裡將就著過日子，想維權還被當成刁民。

此前已多次出現民眾發起的停貸潮、斷供潮，但都遭到中共打壓。

前北京律師、民陣加拿大主席賴建平2月22日表示，共產黨寧願讓銀行去背負損失，也不太敢讓小業主大規模地去承擔損失，因為爛尾樓小業主人數很多，目前中國估計都得百萬千萬級的數量。

中國這麼大，這麼多地方政府和銀行、這麼多法官，中國又不是判例法的國家，所以也不能說這兩個判例，就意味著所有的地方以後都會這麼判。

賴建平說，法官究竟會不會讓小業主免交房貸，這恐怕還要觀察。只能說有一個跡象，可能會有更多的判例支持小業主可以斷供，但是也未必一定如此。

目前中國很多爛尾樓，王國臣認為，發展商事實上已經金蟬脫殼，它無法做太多動作，所以矛盾積攢至銀行和小業主，也就是買樓的樓主和銀行。

王國臣表示，他們觀察，整個銀行對於房地產發展商的按揭貸款，事實上從去年第三季的數字是持續減緩，也就是說銀行本身，放款是審慎的，並沒有像央行要求的儘量放貸。

可是上面的命令要遵循，所以在放出去的按揭貸款中，他們估算從去年年中的各銀行財報，發現到國股六大銀行，大概十二家大型銀行全國性的，對於整個房地產的不良按揭貸款，平均成長了五成，代表銀行的風險也慢慢升高。

賴建平認為，中共各地政府在想盡一切辦法解決這個問題，但不過是讓各方承擔責任。第一是，會把發展商逼到最大限度，讓他們吐出一些之前他們所佔有的資產利潤。

第二是，他們會重新啟動後續的這個交樓工程，某種程度上，讓小業主再掏一些錢，因為最後要確保小業主能拿到樓，比如原來房貸100萬元，可能再讓你掏個5萬元、10萬元，這套樓就可以確保交樓，只不過比原來增加一點成本。

第三是，就是讓銀行承擔一部份損失。因為如果把所有的風險留在任何一家，它就很難操作。讓所有的小業主來承擔損失，因為小業主人多嘛，天天上街遊行示威，恐怕這個政府也受不了。

賴建平表示，既不能把銀行拖垮了，也不能把所有的小業主逼上梁山，中共會印鈔，財政部得到更多資金，用這個資金去買銀行的不良貸款，最終，銀行也不至於破產，最後等於說讓全民買單」。

以上節目內容，取材自大紀元記者程靜、駱亞採訪報道。

本次的新視角聽新聞就到這裏，請記得訂閱、點讚，本節目粵語版部份內容已加入大紀元的 Patreon，也請大家多多支持。 （ID51914）

責任編輯：T so

更多詳細內容，前往商城
雜誌購買網址：https://shop.epochweekly.com