焦點話題 / 第683期 20210601

揭密深房理之雷曼兄弟中國版

by 齊先予

深房理是微博認證的「房產專家」，本名李雪峰，擁有144萬粉絲。他不停地給會員洗腦稱，深圳房價永遠上漲，再不上車就晚了。（新紀元製圖）

「深房理」長期宣稱打工無用論，只有投機槓桿才能暴富，其金融槓桿手法很類似那些引發美國次貸危機的不良房地產中介和金融機構。深房理透過資產證券化及短貸長投的操作，使中國上演了「美國雷曼兄弟」。

文：齊先予

2021年3月，深圳的二手房價格同比上漲14.6％，高居全國之首，明顯有人在故意炒房，這與官方嚴厲執行的「住房不炒」政策嚴重背離，而深圳市委對此卻聽之任之，於是，4月24日中共國務院副總理韓正南下廣東時，深圳市委18個官員的職位發生了變動。4月4日有人舉報說，操控深圳房價飆升的，就是微博大V「深房理」、其真名叫李雪峰。

「深房理」就是深圳房產打理人的意思，深房理事件揭開了深圳一些炒房客在組團炒房、槓桿炒房、眾籌炒房、代持炒房等等方面瘋狂操作的內幕。

深房理構建全國炒房團

據華爾街見聞報導，深房理真名李雪峰，遼寧大連人，現年41歲。24歲那年南下深圳，初來深圳的幾年間，2009至2017年，李雪峰只是從事與建築相關的「倒樓板」（現場澆築混凝土樓板）業務的人員，後來做了裝修隊的包工頭。

因為在裝修的過程中，認識了一些「有背景」的「關鍵人物」，他開始關注房產投資，並在2015年開通了微博。兩年後，他遇到了微博工作人員，對方邀請他開通「V+」。

2019年5月24日，李雪峰成立了深房理信息技術（深圳）有限公司，註冊了「深房理」等商標。合作者還包括微博名為@美媽陳小泉的張帆，她是一名母嬰博主，擁有許多粉絲。因此，深房理的不少搖籃會員是單親媽媽，或大齡女子，她們很容易被煽動起來買房。

李雪峰與張帆合作後開始招募會員，「V+」會員單價3980元／位，搖籃會員還需另付9800元。

成為搖籃會員後，深房理團隊會給他們制定買房計畫，如果資金不夠，則會撮合他們合夥買房。提供的服務包括湊首付款、解決購房資格、合夥買房、選擇包賺房產、解決買房後貸款、未來月供等。

2020年7月，名為「房理」的小程序上線，相關功能僅限深房理搖籃會員使用。小程序中有相當於P2P的拆借平臺「帕累托值」，房產線上交易的「產品大廳」，還有讓會員們進行房產股份交易的「股份大廳」。

「帕累托值」讓會員把暫時不用的錢存在裡面獲得利息，缺錢的人則可以借。這個功能直到今年3月5日才下線。

「產品大廳」是深房理團隊推介的中介，向會員推薦相關片區和樓盤。知情人士稱，深房理指定片區下的樓盤成交密集。而且不少樓盤在過去三年裡漲幅迅猛，比如，花樣年花郡在過去三年裡從6.68萬元／平米漲至14.32萬元／平米；諾德假日花園從2017年1月時單價7.73萬元漲至16.79萬元。

「股份大廳」則是讓房產的「股份」在會員之間流轉。按深房理的操作，一套房子，就好像一家公司一樣。比如，一套800萬元左右的房子，把它分成10個股份，每人出資80萬元買一股，就可以擁有一套房子產權的10%。

可是在房產證上，不能這10個人的名字都寫上去，所以就讓這10個人中的一個人去做房屋產權登記，另外9個人就和他簽了代持合同。代持人會從中收取一定的手付費。等房價上漲後再把房子賣掉，這十個人再分享收益。如果把這個房子分成100個股，那麼一個人出資8萬元就可以參與到房地產市場交易中了。

如果在正常購房情況下，假設首付三成，買房的人不僅要符合監管部門設定的購房資格，並且至少要出資240萬元才能撬動這套房子。而這種代持，讓監管機構設立的購房資格條件、首付比例這些監管辦法都變成了一紙空文，根本起不到打擊炒房的作用，「住房不炒」也就成了空談。

深房理金融槓桿類似美國次貸危機

深房理通過其145萬粉絲的微博影響力，組織了一個橫跨全國的網路炒房團，聯合哄抬重點城市特別是深圳的房價。（Tommy Cheng / AFP）

據微信公眾號「大錘發發發」（dachui18）介紹，深房理是個金融鬼才，不怕死的那種鬼才，他把房產的金融槓桿加到了極致，號稱15萬槓桿買深圳1000萬的房子，實現一個億小目標的財富自由。他還長期宣稱打工無用論，只有投機槓桿才能暴富。

為此，深房理通過其145萬粉絲的微博影響力，組織了一個橫跨全國的網路炒房團，聯合哄抬重點城市特別是深圳的房價。深房理甚至在去年還舉行了萬人線下見面會，一方面是分享炒房投資理念，另一方面也是通過線下聚會的方式增強互信，吸引更多的炒房合夥人。

文章認為，深房理的金融槓桿手法，很類似那些引發美國次貸危機的不良房地產中介和金融機構。

美國第二大獨立抵押貸款銀行IndyMac於2008年7月倒閉，成為次貸危機下犧牲的第五家金融機構，它也是倒下的第二大由聯邦保險的金融機構。（Gabriel Bouys/AFP）

2001年911恐襲過後，美國利率極其寬鬆，市場房貸利率接近於零，此背景下美國的房價自然而然水漲船高。

另外，幾個知名投行通過打包方式，將購房者的不安全房貸與一些優質債券資產捆在一起，組成一個摻水的金融商品賣給投資者，宣稱風險很低（實際風險遠比想像的高），金融機構在裡頭賺著利差和保薦費，不亦樂乎。

金融機構還在市場上大量出售CDO（擔保債務憑證）和CDS（信用違約交換）產品，這兩個金融衍生品簡單來說就是對這些資質不足的次級債券進行違約擔保，一旦債券出問題，金融機構就要賠付大量的錢。但與傳統保險不同的是，CDS可以出售給非資產持有人，意思就是你可以給鄰居的汽車買保險，車子碰了保險賠鄰居一份，也賠給你一份，CDS的本質就從保險變成了金融對賭協議。

2008年美國的GDP只有14萬億美元，但CDS的存量規模達到64萬億。而金融危機的最大主角雷曼兄弟還覺得不夠刺激，在當年超過60％的收入均來源於證券市場的各種套利之下，雷曼兄弟還進行了「短貸長投」，把手上的每一分錢都用來投資，即投資是長期限產品，但用於投資的錢卻是短期產品，這些錢隔三差五就需要借新還舊。本就脆弱的金融鏈條被各種金融產品玩得稀碎，最後結果就是任何一個小風險都可能成為壓死駱駝的最後一根稻草，槓桿資金被徹底引爆。

雷曼兄弟短貸長投的中國版出現了

深房理透過小程式「房理」使其具有銀行、中介、證券交易所的功能，把房產所有權按股權比例分割給多個出資人，實現了深圳房產證券化。（新紀元合成圖）

深房理真是深得美國金融機構的真傳，他弄了個小程序，做起中國版的資產證券化。深房理將一套千萬豪宅通過各種經營貸，首先將首付比例下降到30％甚至更低，然後又鼓勵深房理的會員朋友們通過消費貸等方式積極認購這30％的份額，並且從會員裡挑出工作穩定、有房票的某位作為代持人（公務員、教師這類職業最受青睞）。而被認購的這部分份額是可以在小程序內進行交易的。

這只做到了美國金融危機的第一步：資產證券化，就是將大類資產切割成小份賣給各種投資人。深房理還進行了第二步操作：短貸長投！深房理鼓勵會員朋友們將暫時閒置的首付款除認籌金以外的部分短期出借給其他投資人，並且在深房理的努力升級下，出借的最短期限由最早的30天降低到隔夜（隔天），這是直接再造一個金融中心的節奏。至此雷曼兄弟短貸長投的中國版出現了。

這事被曝光後舉國譁然，但大家都在痛批炒房團作為吸血鬼掠奪國民財富，卻忽略了這背後巨大的槓桿風險。