中國地產商橫掃全球 恐步日本後塵

外商房地產投資中，中國買主的投資從2008年的7520萬美元飆升至2013年的150億8000萬美元。圖為2014年北京一國際房產展示會場。（AFP）

中商和日商都是為了躲避國內快速崩解的房地產泡沫而爭相出走國外，但不知中商是否會跟90年代的日商一樣，落得一場繁華夢醒，無限惆悵？

編譯 _ 李清怡

去年10月，中國的投資商安邦保險集團耗資19億5千萬美元，買下曼哈頓顯赫的地標性建築——華爾道夫酒店（Waldorf-Astoria Hotel）。（鑑於該酒店是美國政要出入之所，美國政府高度關注，目前正對這筆交易仔細審視，或許交易將出現變數。）

《巴倫周刊》（Barron's）資深專欄作家韋恩．阿諾德（Wayne Arnold）分析說，1989年，三菱地產在買下了曼哈頓地標性建築洛克菲勒中心，成為頭條新聞。1984年至1990年，日本在紐約州（大部分在紐約市）所持有的房地產從8億美元飆升至100多億美元。

中國投資商在全球瘋狂橫掃

中國投資商在全球瘋狂橫掃，據高維環球（Cushman & Wakefield）數據顯示，外商房地產投資中，中國買主的投資從2008年的7520萬美元飆升至2013年的150億8000萬美元，另外，2014年上半年的交易已達51億美元，買主多為國有企業、保險公司和其他公司。

隨著國內經濟增長放緩，政府取消利率限制，增加借款成本，迫使銀行和保險公司如安邦不得不向客戶支付更高的回報，因此，中國公司迫切到海外尋找高收益的地產。

美國成為中國投資商的最愛

不言可喻，眾多的豪華酒店與完善的法律條文，已經使美國成為繼英國、香港、新加坡和澳洲之後，對中國海外地產投資最具吸引力的國家。據《日經亞洲評論》引用Real Capital Analytics公司數據顯示，2014年1月至9月間，中國投資商在美國購買了金額高達27.6億美元的商業地產，直追2013年其自身所創下的32億美元紀錄。去年，地產開發商家族企業Soho中國與巴西投資商聯手，耗資14億美元，買下了曼哈頓通用汽車大廈40％的股份。

相比之下，中國對美國房產的胃口似乎大更多。據美國不動產仲介協會數據顯示，中國買主（包括來自香港和臺灣的投資群），今年截至3月31日為止，購買美國房產的金額達220億美元，成為外國購屋族群中最大手筆的，超過加拿大人。加拿大人退休後喜歡到亞利桑那州和佛羅里達州購置價值約26.8萬美元的房子，而典型的中國投資者則是喜歡在加州或者紐約，購置價值約52.3萬美元的房屋用於出租。

中國可能步日本後塵

目前中國的房產存貨量已為5年來新高，供過於求，量價齊跌。現今中國國內地產價格的下跌，也是因為中國投資商爭相將資金轉移海外，希望藉由銷售海外較強健的資產，以彌補國內房地產的虧損。北京政府似乎也在鼓勵負債高的業者朝海外發展，用海外的獲利以償還國內的債務。

最終，中國地產價格的下跌，可能迫使中國的投資商做出與90年代初日本人相同的決定：折價拋售海外資產以變現。

三菱地產最終於1995年東京地產泡沫破碎後，賠價拋售洛克菲勒中心，日本隨後進入20年通貨緊縮的蕭條時期。1988年，日本投資商購進165億美元的美國地產，到了1994年，卻賣掉64億美元的美國房地產，損失至少30％。

雖然日本人當時只擁有紐約3％的商業地產，他們拋售地產時還是幫助市場價格降了下來，就如同他們當初買進地產時推動價格上漲一樣。紐約的辦公樓因此從20世紀80年代的每平方英尺500美元降至1994年的150至200美元。

中國風水觀 影響當地建築設計

隨著中國人海外購屋移民的步伐加劇，也促使當地的建築設計觀念開始改變，為之量身訂做的房產熱賣，甚至改變了城市的原本樣貌。

《洛杉磯時報》報導，僅2013年，加州阿凱迪亞市（Arcadia）就有90棟房屋以超過250萬美元的價格售出。

阿凱迪亞市僅有5萬6000多人口，坐落於聖蓋博谷腳下，毗鄰帕薩迪納市東部。該市房屋價格於2007年達高點，之後回落，而現在的價格高出2007年39％。現在阿凱迪亞市60％的居民為亞裔，地產價格比好萊塢明星的宅地Calabasas市還要貴，已經成為有名的「中國人的比佛利山莊」。

為了吸引中國新移民的資金，建築設計要重新規劃。事實上，這種做法是一種非常細緻的策略，源自於中國的風水學。房屋占地最理想的位置是坐北朝南，位於街道的中段，開發商知道這才能吸引中國買主，很多中國買主還希望門前有個環形的車道，寬度至少要75英尺。

幾乎所有的中國買主都要第二個炒菜廚房，緊挨著大的主廚房。阿凱迪亞一位室內設計師說：「有些亞洲菜做起來需要很大熱量，會很油膩，弄得很髒，所以炒菜廚房是一定要有的。」壁爐多或者是非常昂貴的後院是不需要的，因為中國買主對這些都沒興趣。

對於這些人來說，阿凱迪亞市的地產價格還是划算。上海或北京的房價達每平方英尺2000美元，比起南阿凱迪亞的650美元來說，還是高很多的。◇