港甲級商廈空置率九成 深圳低租金搶客

港甲級商廈空置率九成 深圳低租金搶客（大紀元製圖）

【新視角聽新聞】商業寫字樓是反映地區經濟發展狀況的晴雨表，近年香港本地甲級商廈空置率不斷飆升，租賃市場慘淡低迷，李嘉誠的長實集團旗下豪華全海景大廈空置率甚至一度高達九成；與此同時，中國內地一線城市的甲級寫字樓空置率也空前高企，鄰近香港的深圳、前海等地，正以超低租金吸引港企前往當地開設辦公室。

座落於中環核心商業區的The Henderson，是以香港四大地產集團之一的恆基兆業地產公司（Henderson Land Development Co.）命名，由知名建築事務所Zaha Hadid所設計的36層高大廈。僅收購這塊地的成本就高達30億美元。

如此高檔的辦公大樓之前要求必須整層出租，為了追求更好的出租率，不惜將空間分割成小面積的辦公室，即便如此，辦公大樓仍未被國際金融機構填滿，仍有40%的空置率。

而恆基兆業的競爭對手——李嘉誠的長實集團情況如何呢？根據一項報告，其位於中環的皇冠上的明珠——長江中心（Cheung Kong Center）在過去的一年裡約有四分之一為空置，而其附近的新建玻璃塔大廈、樓高41層的全海景超甲級商業大廈——長江中心二期（Cheung Kong Center II）因與潛在租戶談判拖延，僅出租了10%的空間，換言之，90%的空間處於空置狀態。

李嘉誠旗下優質物業的困境，實際上反映了香港寫字樓市場悲慘的現狀和不容樂觀的前景。

儘管李嘉誠的長子、長實主席李澤鉅在本月稍早的年度股東大會上表示，他對長江中心二期的未來充滿信心，但仍承認短期內市場對辦公室的新需求不高。

仲量聯行香港及澳門董事總經理Alex Barnes指出，新供應加劇競爭，使得業主更加願意妥協，租戶在租賃條款和條件上有更多發言權。仲量聯行預計2024年香港辦公室租金下跌5%。

據報道，除了供應增加，國際銀行削減成本、投資銀行缺乏交易，促使一些金融公司縮減辦公空間。而中資企業曾是最積極進駐香港高檔辦公室的租戶，如今也不急於進駐。世邦魏理數據顯示，中企第一季度僅佔新租戶的8%。

另一個集頂級寫字樓、國際知名的消閒購物商場及世界級的四季酒店及四季匯套房酒店於一身的中環國際金融中心（IFC）一、二期，曾一直被認為是香港最具韌性的辦公物業，其空置率分別為5.5%和3.3%，也都不復2023年5月100%的出租率。

事實上，香港各處的新建商業辦公大樓都面臨難以吸引租戶進場的困境。世邦魏理仕集團（CBRE Group）數據顯示，2024年第一季，多數新商廈的出租率仍低於50%。而2024年第二至第四季將有額外70.9萬平方呎的新寫字樓落成，相當於九個足球場大小。世邦魏理仕表示，第一季平均空置率達16.7%，創歷史新高。辦公大樓租金價格亦較2019年的高峰下跌35%。

高力國際（Colliers Hong Kong）香港租戶服務主管Fiona Ngan表示，香港優質寫字樓租賃市場「尚未觸底」。

Fiona Ngan說：「受經濟疲軟影響，許多跨國公司都在縮減規模……而由於預算限制，中國公司進入香港的速度並不像之前預期的那樣快。」

相反，中國內地開始密集搶奪香港的生意，因為當地的一些高檔寫字樓也同樣面臨空置率高企的挑戰。

2024年以來，包括北京、上海、廣州及深圳在內的中國四大一線城市的商業樓宇空置率持續飆升。以深圳為例，2024年首季當地甲級寫字樓的空置率進一步攀升至30.6%，這一指標恐仍未見頂。

據第一太平戴維斯最新報告顯示，因有大量新項目入市，深圳甲級商廈市場平均空置率達30.6%，分別按季升1.7個百分點及按年急升6.2個百分點。截至2024年第一季末甲級寫字樓市場總存量升至1,122.8萬方米，按年多11.6%，使得這些業主們不得不加緊執行積極的租金優惠策略。

早前有市場統計顯示，2023年深圳甲級寫字樓租金下跌8.4%，較同期香港甲級寫字樓租金的6.5%降幅更大，有業內人士認為，深圳寫字樓租金已回到10年前。

以價換量（減價去貨）已成為業主共識，多個片區的地產項目在2024年年初繼續調低價格以吸引租戶，並由此導致多個片區租金均有所下降，全市平均租金環比下跌1.4%至每月每平方米173.1元人民幣（23.88美元）。

2024年深圳全市租金水平進一步回落，太平洋戴維斯2024年首季的報告顯示，目前深圳全市寫字樓平均租金指數同比下降6.7%，平均租金（撇除管理費等額外支出）降至每方米163.9元人民幣（22.62美元），比香港普通工廈租金還要低廉，如與香港甲級寫字樓的均價比較，籠統推算，兩地每方米租金相差達2.5倍。

深圳中原工商舖寫字樓D區的區域董事總經理程秋存表示，寫字樓租金是企業的主要成本支出，為求降本增效，已有香港公司轉至深圳在當地開設辦公室。

程秋存還表示，深圳有不少公司甚至買入寫字樓自用，也有個別租金回報可觀的成交屬於個人投資，部分買家是港企或港人。

寫字樓買賣已成深圳房地產市場主力，根據第一太平戴維斯（Savills）發布的《2023年深圳大宗交易市場報告》，2023年深圳房地產大宗交易成交總金額約283億元人民幣（39.04億美元），其中辦公類物業的成交占約六成。

以上節目內容，取材自大紀元專題部記者葉婷、黃芸芸報道 。

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責任編輯：Vion Lo

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