抗争了三年，城规会两次否决一酒店发展项目，坚尼地道以为可以松一口气，没想到面临的竟是另一栋面积和高度更庞然的大楼－－高达九十三层的Mega Tower酒店！

香港地少人多，生活环境本来就比较挤迫，而近年出现的巨型建筑物如屏风楼，也先后引起环保团体及一些市民的关注。最近令部份湾仔居民困扰的是，今年四月，他们赫然发现，一个九四年获批的方案重生，成为座落在湾仔坚尼地道的一栋九十三层楼高Mega Tower酒店兴建项目的蓝本，现时已经开始与政府进行换地，最快二零零九年完成。

坚尼地道居民、保护坚尼地道小组成员Sally Ho说，其实政府做甚么，小市民很少寻根究柢。不过，二零零三年Sally Ho的邻居在一份英文报纸上，看到香港政府即将就一个在他们所住的区域进行的项目开会，于是发信通知附近一带楼宇的居民，而Sally Ho所住大厦的立案法团是唯一一家作出回应的，接着他们发现那竟是一个两幢屏风式酒店及大型商业中心发展项目。为了争取维护合理的居住环境，Sally Ho和一班热心的坚尼地道居民于二零零三年自发成立了保护坚尼地道小组，贴身跟进情况。

二零零四年，城规会以发展过于庞大、不符合邻近环境和严重负荷该区交通等理由，拒绝该方案的申请。翌年五月，城规会再以发展过于庞大及严重影响公众景观理由，拒绝覆核申请。

本以为城规会两次否决了酒店发展项目，可以松一口气，没想到不到三年的时间，等待着他们的是一栋面积和高度更庞然的建筑物－－高达九十三层楼的Mega Tower酒店。

Sally Ho说，自己是小市民，当初愿意承担一笔大的楼宇按揭（房屋贷款），也是希望可以享受到湾仔区中低密度的生活环境，当然不希望见到一幢庞然的酒店将整个环境改变。而且从客观因素方面看，酒店的兴建将带出很实质而且不易解决的交通及安全问题。

为了解情况，Sally Ho和几位坚尼地道居民就该项目翻阅了不少政府文件。过程中，他们发现湾仔区的公共空间从一九六八年的八十六公顷，减少至二零零八年的四公顷。当中无法解释的是，过去发展商建议政府就该项目交换的几块公众土地地段，最后却没有变成公共休憩用地，而是继续成为发展商盖高楼的选址。

而合和集团于坚尼地道的酒店发展项目及道路的改善工程建议，更被湾仔区民认为无实质作用，只是“过关”技俩。

从以上的图积可以看到建议换地的几块地皮（C、D、E、F）在九四年改被从新规划为公众用地。

公共地变私宅商厦选址

据悉，早于一九六八年，Mega Tower兴建项目地盘并不完整，除了夹杂几块公众土地之外，还有一些零碎的物业。据估计，合和为Mega Tower项目，至少用了六亿元收购物业，历时二十余年。

为了使地盘完整，发展商建议与政府进行了换地，到底要交换地盘外的哪几个地段，居民小组没办法找到资料。不过，他们从合和的资料得知，发展商建议交换的地段包括C1：皇后大道西二百一十四号至二百二十四号，C2：三板街九至十九号，及D：皇后大道西一百九十六号至二百零六号。而D地段的换地亦是八五年及九四年两次政府批出该项目的主要诱因。

居民小组发现现时皇后大道西二百一十四号至二百二十四号地段已经过规画更改，由公众用地变为住宅用地，现正兴建住宅楼宇，而且层数不低。而皇后大道西一百九十六号至二百零六号则成为零六年尾平顶的合和新商厦QRE Plaza的选址，不过，在规画上该地段仍属公众用地。

51%仍是公地

从一九八五年的图积可以看到建议中的酒店兴建项目，所包涵的公众公园占有相当的面积（蓝色部份），不过，在一九九四年的图积可以看到项目中多了一个私人公园（黄色部份），而公众公园的面积就相对地缩小了很多。

另外，早于一九八五年合和提交的酒店及公众公园申请，当时分开了两个地盘，酒店地盘面积为七千零七十七平方米，公众公园地盘面积则为五千八百八十平方米。

一九九四年，合和又递上另一份申请，除了建酒店和公众公园外，还多了一个私人公园。公众公园的面积被缩至只有二千零三十平方米，私人公园面积则有三千八百八十平方米。而酒店的地盘面积也增至十万零三百十五平方米，楼面面积亦增加了。

一九九四年的方案本来已经于一九九六年一月十七日失效，不过发展商于二零零四年六月以轻微修改（minor amendment）申请延期。该项申请经地区规画处规画专员批准，但未上呈城规会的都会规画小组批阅。

政府坚称一九九四年的方案仍生效，因此必须将公众用地作换地用途，以配合该发展。不过，居民小组表示，政府无责任完成该换地程序，因为根据城规会S.16批准（标准）条文所示：“你方必须向个别部门就你所需作申请批核，而所获批的S.16申请，并非泛指相关的申请必获批准。”

居民小组质疑政府为何“厚爱”发展商，以至必须让该片公地纳入其板图。据一九八五年才改画的综合性发展用地，原意是让发展商在其土地上兴建酒店，而公众公园是座落在坚尼地道和船街一独立地盘内。

据了解，这一换地改变了地积比，才可能让新酒店建成九十三层楼之高；如果只有发展商一方的地面积是不可能让新酒店兴建到该种高度。

高耸的新酒店不单只是影响到周围大厦景观及坚尼地道一带的山脊线，而且也会为附近一带居民带来了交通的恶梦。

合和就坚尼地道这的酒店发展项目提出了三个道路改善方案：一、在坚尼地道拟建之天桥和隧道（只供进出酒店用途），这是一九九四年批准条件之一，因此必须完满解决此条件才可换地；二、在坚尼地道和皇后大道东交汇处拟建行人天桥；三、在皇后大道东胡忠大厦与合和中心地段拟扩阔作避车处用途。

从居民小组造作的模拟图中看到，合和提出加建的行车天桥改善交通，天桥口正好贴近坚尼地道一些民居出入口处，设计将令该处变成交通黑点，甚至是死亡陷阱。

三个方案被居民小组炮轰对公众毫无裨益，发展商不外是藉此来强行沾手住宅用地。他们指出方案一带来严重的负面影响：将庞大车流量（七百架次）倾倒在弯曲狭窄的坚尼地道；视线“盲点”势必引发必要的交通事故，增加交通黑点（死亡陷阱）；阻碍坚尼地道六十四号车辆出入口；取消／废置六十六至六十八号金銮阁／永福阁之消防车出入通道。

此外，居民小组又认为，由于坚尼地道人流不多，方案二的行人天桥对改善交通毫无作用，而方案三则只会造成更多的樽颈地带。

居民小组指出，坚尼地道和皇后大道东交汇处在繁忙时间已是严重挤塞，当二零一四年，湾仔区全部市区重建项目落成后，交通情况可想而知。他们指出，凭那些作用不大的改善方案补救不了一幢九十三层、拥有二千一百九十七个房间的摩天酒店所带来的交通流量，预计到时车龙不断，严重影响邻近湾仔、过海隧道区及中环的交通网络。

他们质疑政府深知Mega Tower项目的长远及严重的交通影响，为何仍“钟情”该过时的计画。

五月十五日，特首曾荫权在答问大会上遭到民主党杨森议员质疑，政府为何要配合商家，提供四千平方米的政府土地配合项目发展。他说，因为没有政府的土地，是不可能兴建九十三层楼高的大厦。

曾荫权很快回答说，政府不能出尔反尔。最后曾荫权表示对案件不了解，会日后书面回覆。Sally Ho指出，这反映了曾荫权的态度：没有事先了解情况才作回应，而是一开始就站在商家的一边。◇
　

关于Mega Tower酒店

文 ◎ 长春社时事委员会

合和集团于今年一月十八日就其筹画二十七年的湾仔Mega Tower项目，到城市规画上诉委员会展开聆讯，并聘请律师团，当中包括资深大律师余若海及身兼行政会议成员的律师夏佳理。合和代表律师多番强调，项目申请时本港未有通风等指引，因应通风等问题而否决申请，对申请人不公平。

今年二月底，合和曾表示，就该项目（二幢方案）的上诉聆讯，已与政府达成友好协商，暂时终止聆讯。

项目于九四年一月，首度获城规会批准兴建九十三层楼高酒店等项目，九四年五月获批建筑图则，零四年合和轻微修订九四年方案获城规会批准，酒店楼面一百零八万平方尺，有二千一百九十七个房间，商业楼面共六十八点七万平方尺（总楼面约为中环国金二期的九成），有效期暂至零八年六月二十三日。

另外，长春社于二零零五年发表了对Mega Tower酒店的意见，部份内容如下：

Mega Tower酒店虽然房间如此多，占地如此广，但出口只有一个，而且在狭长的坚尼地道上。运输署初期大力反对，不过发展商施展一轮数字戏法和各式压力后，运输署现时就变得噤若寒蝉。发展商最主要的改善措施是扩宽坚尼地道和皇后大道东交界的路口，但措施是否有效，则取决于一些假设，例如发展商估计早上繁忙时段每一百间房间才产生六程交通，是全港酒店的平均数，但在中环湾仔区的酒店，就应不只这个数字；又例如路口的交通有七成为东行，三成为西行，这个估计是主观或不符现实的。如果估计错误，塞车不单是湾仔的问题，更可能会影响至中环；由于发展项目影响深远，长春社认为运输署应要求发展商在附近的酒店进行调查，以及把东西行分流的比例倒转，看看最坏的情况对交通造成的影响。

环境方面，酒店地盘内政府斜坡上的树林是湾仔区最大的，当中更有生长在古老石墙上，和其混为一体的百年老榕，极有保育价值。发展商计画把三百九十多棵树砍去，换来的是有盖的休憩用地，这种把公众地方私有化的风气绝不可以助长。此外，两座建筑物的形状就如一道屏风，阻挡了从湾仔望向山或从宝云道望向海的景观和汽车废气的扩散。

Mega Tower发展商自认为是官商勾结的受害者，因为他的计画拖了二十多年仍未能动工，但与其疑心生暗鬼，不如好好想想为何计画不被接受；如果有证据，发展商为悍卫本港法治精神和公平的营商环境，理应公开指证。笔者在此也呼吁，政府不能因为有人大声疾呼自己是受害者而投鼠忌器对发展商“放水”。◇