九十三層樓Mega Tower酒店堅尼地道居民的夢魘

文 ◎ 吳雪兒圖 ◎ 保護堅尼地道小組提供

抗爭了三年，城規會兩次否決一酒店發展項目，堅尼地道以為可以鬆一口氣，沒想到面臨的竟是另一棟面積和高度更龐然的大樓——高達九十三層的Mega Tower酒店！

香港地少人多，生活環境本來就比較擠迫，而近年出現的巨型建築物如屏風樓，也先後引起環保團體及一些市民的關注。最近令部份灣仔居民困擾的是，今年四月，他們赫然發現，一個九四年獲批的方案重生，成為座落在灣仔堅尼地道的一棟九十三層樓高Mega Tower酒店興建項目的藍本，現時已經開始與政府進行換地，最快二零零九年完成。

堅尼地道居民、保護堅尼地道小組成員Sally Ho說，其實政府做甚麼，小市民很少尋根究柢。不過，二零零三年Sally Ho的鄰居在一份英文報紙上，看到香港政府即將就一個在他們所住的區域進行的項目開會，於是發信通知附近一帶樓宇的居民，而Sally Ho所住大廈的立案法團是唯一一家作出回應的，接著他們發現那竟是一個兩幢屏風式酒店及大型商業中心發展項目。為了爭取維護合理的居住環境，Sally Ho和一班熱心的堅尼地道居民於二零零三年自發成立了保護堅尼地道小組，貼身跟進情況。

二零零四年，城規會以發展過於龐大、不符合鄰近環境和嚴重負荷該區交通等理由，拒絕該方案的申請。翌年五月，城規會再以發展過於龐大及嚴重影響公眾景觀理由，拒絕覆核申請。

本以為城規會兩次否決了酒店發展項目，可以鬆一口氣，沒想到不到三年的時間，等待著他們的是一棟面積和高度更龐然的建築物——高達九十三層樓的Mega Tower酒店。

Sally Ho說，自己是小市民，當初願意承擔一筆大的樓宇按揭（房屋貸款），也是希望可以享受到灣仔區中低密度的生活環境，當然不希望見到一幢龐然的酒店將整個環境改變。而且從客觀因素方面看，酒店的興建將帶出很實質而且不易解決的交通及安全問題。

為了解情況，Sally Ho和幾位堅尼地道居民就該項目翻閱了不少政府文件。過程中，他們發現灣仔區的公共空間從一九六八年的八十六公頃，減少至二零零八年的四公頃。當中無法解釋的是，過去發展商建議政府就該項目交換的幾塊公眾土地地段，最後卻沒有變成公共休憩用地，而是繼續成為發展商蓋高樓的選址。

而合和集團於堅尼地道的酒店發展項目及道路的改善工程建議，更被灣仔區民認為無實質作用，只是「過關」技倆。

從以上的圖積可以看到建議換地的幾塊地皮（C、D、E、F）在九四年改被從新規劃為公眾用地。

公共地變私宅商廈選址

據悉，早於一九六八年，Mega Tower興建項目地盤並不完整，除了夾雜幾塊公眾土地之外，還有一些零碎的物業。據估計，合和為Mega Tower項目，至少用了六億元收購物業，歷時二十餘年。

為了使地盤完整，發展商建議與政府進行了換地，到底要交換地盤外的哪幾個地段，居民小組沒辦法找到資料。不過，他們從合和的資料得知，發展商建議交換的地段包括C1：皇后大道西二百一十四號至二百二十四號，C2：三板街九至十九號，及D：皇后大道西一百九十六號至二百零六號。而D地段的換地亦是八五年及九四年兩次政府批出該項目的主要誘因。

居民小組發現現時皇后大道西二百一十四號至二百二十四號地段已經過規畫更改，由公眾用地變為住宅用地，現正興建住宅樓宇，而且層數不低。而皇后大道西一百九十六號至二百零六號則成為零六年尾平頂的合和新商廈QRE Plaza的選址，不過，在規畫上該地段仍屬公眾用地。

51%仍是公地

從一九八五年的圖積可以看到建議中的酒店興建項目，所包涵的公眾公園佔有相當的面積（藍色部份），不過，在一九九四年的圖積可以看到項目中多了一個私人公園（黃色部份），而公眾公園的面積就相對地縮小了很多。

另外，早於一九八五年合和提交的酒店及公眾公園申請，當時分開了兩個地盤，酒店地盤面積為七千零七十七平方米，公眾公園地盤面積則為五千八百八十平方米。

一九九四年，合和又遞上另一份申請，除了建酒店和公眾公園外，還多了一個私人公園。公眾公園的面積被縮至只有二千零三十平方米，私人公園面積則有三千八百八十平方米。而酒店的地盤面積也增至十萬零三百十五平方米，樓面面積亦增加了。

一九九四年的方案本來已經於一九九六年一月十七日失效，不過發展商於二零零四年六月以輕微修改（minor amendment）申請延期。該項申請經地區規畫處規畫專員批准，但未上呈城規會的都會規畫小組批閱。

政府堅稱一九九四年的方案仍生效，因此必須將公眾用地作換地用途，以配合該發展。不過，居民小組表示，政府無責任完成該換地程序，因為根據城規會S.16批准（標準）條文所示：「你方必須向個別部門就你所需作申請批核，而所獲批的S.16申請，並非泛指相關的申請必獲批准。」

居民小組質疑政府為何「厚愛」發展商，以至必須讓該片公地納入其板圖。據一九八五年才改畫的綜合性發展用地，原意是讓發展商在其土地上興建酒店，而公眾公園是座落在堅尼地道和船街一獨立地盤內。

據了解，這一換地改變了地積比，才可能讓新酒店建成九十三層樓之高；如果只有發展商一方的地面積是不可能讓新酒店興建到該種高度。

高聳的新酒店不單只是影響到周圍大廈景觀及堅尼地道一帶的山脊線，而且也會為附近一帶居民帶來了交通的惡夢。

合和就堅尼地道這的酒店發展項目提出了三個道路改善方案：一、在堅尼地道擬建之天橋和隧道（只供進出酒店用途），這是一九九四年批准條件之一，因此必須完滿解決此條件才可換地；二、在堅尼地道和皇后大道東交匯處擬建行人天橋；三、在皇后大道東胡忠大廈與合和中心地段擬擴闊作避車處用途。

從居民小組造作的模擬圖中看到，合和提出加建的行車天橋改善交通，天橋口正好貼近堅尼地道一些民居出入口處，設計將令該處變成交通黑點，甚至是死亡陷阱。

三個方案被居民小組砲轟對公眾毫無裨益，發展商不外是藉此來強行沾手住宅用地。他們指出方案一帶來嚴重的負面影響：將龐大車流量（七百架次）傾倒在彎曲狹窄的堅尼地道；視線「盲點」勢必引發必要的交通事故，增加交通黑點（死亡陷阱）；阻礙堅尼地道六十四號車輛出入口；取消／廢置六十六至六十八號金鑾閣／永福閣之消防車出入通道。

此外，居民小組又認為，由於堅尼地道人流不多，方案二的行人天橋對改善交通毫無作用，而方案三則只會造成更多的樽頸地帶。

居民小組指出，堅尼地道和皇后大道東交匯處在繁忙時間已是嚴重擠塞，當二零一四年，灣仔區全部市區重建項目落成後，交通情況可想而知。他們指出，憑那些作用不大的改善方案補救不了一幢九十三層、擁有二千一百九十七個房間的摩天酒店所帶來的交通流量，預計到時車龍不斷，嚴重影響鄰近灣仔、過海隧道區及中環的交通網絡。

他們質疑政府深知Mega Tower項目的長遠及嚴重的交通影響，為何仍「鍾情」該過時的計畫。

五月十五日，特首曾蔭權在答問大會上遭到民主黨楊森議員質疑，政府為何要配合商家，提供四千平方米的政府土地配合項目發展。他說，因為沒有政府的土地，是不可能興建九十三層樓高的大廈。

曾蔭權很快回答說，政府不能出爾反爾。最後曾蔭權表示對案件不了解，會日後書面回覆。Sally Ho指出，這反映了曾蔭權的態度：沒有事先了解情況才作回應，而是一開始就站在商家的一邊。◇
　

關於Mega Tower酒店

文 ◎ 長春社時事委員會

合和集團於今年一月十八日就其籌畫二十七年的灣仔Mega Tower項目，到城市規畫上訴委員會展開聆訊，並聘請律師團，當中包括資深大律師余若海及身兼行政會議成員的律師夏佳理。合和代表律師多番強調，項目申請時本港未有通風等指引，因應通風等問題而否決申請，對申請人不公平。

今年二月底，合和曾表示，就該項目（二幢方案）的上訴聆訊，已與政府達成友好協商，暫時終止聆訊。

項目於九四年一月，首度獲城規會批准興建九十三層樓高酒店等項目，九四年五月獲批建築圖則，零四年合和輕微修訂九四年方案獲城規會批准，酒店樓面一百零八萬平方呎，有二千一百九十七個房間，商業樓面共六十八點七萬平方呎（總樓面約為中環國金二期的九成），有效期暫至零八年六月二十三日。

另外，長春社於二零零五年發表了對Mega Tower酒店的意見，部份內容如下：

Mega Tower酒店雖然房間如此多，佔地如此廣，但出口只有一個，而且在狹長的堅尼地道上。運輸署初期大力反對，不過發展商施展一輪數字戲法和各式壓力後，運輸署現時就變得噤若寒蟬。發展商最主要的改善措施是擴寬堅尼地道和皇后大道東交界的路口，但措施是否有效，則取決於一些假設，例如發展商估計早上繁忙時段每一百間房間才產生六程交通，是全港酒店的平均數，但在中環灣仔區的酒店，就應不只這個數字；又例如路口的交通有七成為東行，三成為西行，這個估計是主觀或不符現實的。如果估計錯誤，塞車不單是灣仔的問題，更可能會影響至中環；由於發展項目影響深遠，長春社認為運輸署應要求發展商在附近的酒店進行調查，以及把東西行分流的比例倒轉，看看最壞的情況對交通造成的影響。

環境方面，酒店地盤內政府斜坡上的樹林是灣仔區最大的，當中更有生長在古老石牆上，和其混為一體的百年老榕，極有保育價值。發展商計畫把三百九十多棵樹砍去，換來的是有蓋的休憩用地，這種把公眾地方私有化的風氣絕不可以助長。此外，兩座建築物的形狀就如一道屏風，阻擋了從灣仔望向山或從寶雲道望向海的景觀和汽車廢氣的擴散。

Mega Tower發展商自認為是官商勾結的受害者，因為他的計畫拖了二十多年仍未能動工，但與其疑心生暗鬼，不如好好想想為何計畫不被接受；如果有證據，發展商為悍衛本港法治精神和公平的營商環境，理應公開指證。筆者在此也呼籲，政府不能因為有人大聲疾呼自己是受害者而投鼠忌器對發展商「放水」。◇
　