进入十月深秋时节，连续暴涨的中国房地产热遭遇冷风。增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高第二套房房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房，面对密集式的、几乎前所未有的大力度宏观调控措施不断出炉，大陆楼市成交量出现萎缩，部份地区楼宇有价无市。

事实上，连续四年的宏观调控都没有见到明显的成效，中国房价仍然一路高歌，越调越涨，但这次成交量萎缩似乎使有意图让房地产冷却的政府找到了兴奋点，“宏观调控得到显著成效”频频出现在大陆官方传媒的报导上。　　

然而冷的只是炒家和银行，有自住需求的大多数人盼望的楼价“见顶回调”可能将要出现。著名经济学家谢国忠评论道：“如果房地产市场下跌百分之三十，多数中国人都会发出笑声。”对普通大陆老百姓来说，买楼依然是通货膨胀下，为自己的资产保值的一个最实际的梦想。

政策接踵而至 楼市扑朔迷离

十月十三日中国人民银行宣布从十月二十五日起，上调金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点，这已经是今年内的第八次上调存款准备金利率，势必将迎来又一次加息的浪潮。

有关政策相信是抑制通货膨胀的一个举措。瑞士信贷亚洲区首席经济分析师陶冬认为，中国的通货膨胀已经开始失控，通胀水准可能会在二零零八年达到百分之八。尽管金融紧缩的目的不是直指楼市，但其对房贷市场的影响却非常大。经过最新一次加息五年期贷款利率达到了百分之七点八三，以总额二十万元、期限为二十年的住房按揭贷款为例，零四年十月以来的九次加息使最终累加的总还款额增加了近六万元，这对于普通家庭而言绝不是一个小的数目。

中国人民银行、中国银监会于九月二十七日联合下发〈关于加强商业性房地产信贷管理的通知〉，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于百分之四十，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的一点一倍。

十月十五日，这一新政的推动者──中国建设银行再次发布公告，宣布该行第二套住房首付款比例提高至百分之五十！这在十七大开幕当天宣布的讯息，其威慑作用远远大于其实际意义。

“这次宏观调控最厉害的手段是第二套房提高首付，也就是中央传递一个讯号，政府绝不允许房地产成为投资产品。”活跃在中国房地产行业的北京联达机构总经理杨少锋，接受《新纪元周刊》采访时，强调这次宏观调控对炒楼人士的打压立竿见影：“房贷政策里面，银行的利率由原来的下浮百分之十到现在的上浮百分之十，实际上在一个月时间，买第二套房一下子提高百分之二十，相当于每年的还款增加百分之二十，导致房地产获利空间严重缩水。”

深沪两地房地产下半年成交大幅下滑，豪宅市场出现降价求售，甚至替买方代付佣金。

深沪成交量剧减 降价求售

“大陆第一线核心城市的房地产已经不再具有投资的价值。”杨少锋的判断依据，来自他与数千名温州等地炒房者的密切接触。

据二十一世纪不动产介绍，深圳在八月份就遭遇了近三年成交最低迷时期。深圳国土局最新数据则显示，十月日均成交量比九月下降高达八成。同样的情况也出现在二手房市场，特别是深圳豪宅市场。部份炒楼者不堪承受供楼压力，急于套现，深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智透露，华侨城有一位投机客最近将其豪宅出售，报价降低两百万元，由一千八百万元下调至一千六百万元。香港《文汇报》则报导，甚至有卖家为求售提出“无需买家承担佣金”，至于上海方面，二手住宅市场成交量自九月份出现降温后，十月成交量继续走低，剧跌四成，此前频频涨价的业主也开始出现主动下调房价以求成交的现象。据美联物业统计，十月份以来其旗下逾九成门店挂牌放盘量增加，八成放盘者下调了挂牌价格；同时，近七成的客户明确表示将推迟购房计画，有百分之三则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。

杨少锋表示，温州比较早期炒房地产的朋友，现在已经开始撤离房地产市场，包括之前曾鲸吞北京数百套豪宅的温州购房团领军人物，以及活跃在上海市场的温州团。“和我合作的温州朋友，在上海投资，现在陆续卖掉了七套，打算自己留三套房。两套自己住，还有一套位置太好，舍不得。”
　

在通货膨胀下，大陆老百姓都渴望拥有自住房保值。

二线城市成交放缓　 投资心理受挫

除了上海、深圳外，重庆、长沙、南昌等内地各二线城市的房地产市场也出现萎缩现象。杨少锋在福州一位朋友，今年上半年陆续购入福州十四套房产，涨幅达百分之二百。“他在前两月，把他所有的住房都卖掉，甚至连自己住的地方都卖掉，打算租房子住。这是我见过的最典型的客户。”

而在山城重庆，十一长假头两天，重庆主城新盘仅售一百零九套，不及平时十分之一，虽然之后成交量有所增加，但与六月以来重庆楼市的火热相比，商品房交易量已出现回落，甚至出现一些地区的商品房日成交量为“零”。

新政出台后，江西南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近三成。湖南长沙一级市场则出现退房的现象，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。

“恐慌性抛售已露出苗头。”尽管杨少锋承认，投资者抛售还属于中心城市现象，大部份人仍选择观望态度，但一旦形成一种趋势，很快将演变成为大规模撤离；他预计市场将在三个月内理性回归，大部份城市出现有价无市，略微下调。

深圳限港人只买一楼　

当局打压措施还不只限于国内客，针对国外、境外炒家的政策也带来寒蝉效应。据香港《东周刊》报导，深圳市国土局和国家外汇管理局七月份推出的连串打压楼市措施，对香港影响最大的是限制港人只可以买一个单位自住，打击专攻豪宅的香港客购买欲望。消息一出，深圳八月份成交量即比七月份下跌六成。

打压措施陆续涌来，下一步还会推出个人所得税、向二手成交的卖方征收税项、金额高达利润两成等。

大陆房地产楼价持续高涨，部份银行早在政策出台前，自行提高了贷款的门槛。

银行收紧按揭 涉无钱贷出

银行界同时收紧按揭贷款。除了刚出台的第二套房增加首付外，部份银行早在政策出台前，自行提高了贷款的门槛。香港《东周刊》报导指出，多间大型银行如中国银行、建设银行、招商银行，已停止二手楼按揭贷款服务，市场上只有中小型银行仍然提供按揭，但批出的贷款额度已较之前下降，首期由过去的两三成增加至四成。

对银行自行提高房贷的政策，杨少锋指出，业内人士忽视了一个重要讯息，实际上银行提高房贷不只是抑制投机，而是他们“很深刻地意识到房地产信贷的信贷危机”。他指出，实际上美国次贷危机，对中资银行打击颇大。虽然官方公布的数据不高，但他预计实际损失不低于一千亿人民币。虽然整体损失不是灾难性的，但这次损失给所有中资银行当头棒喝，也就是“房贷面临巨大的金融风险”。

另外，据联达的数据分析，国内大部份商业银行，一方面感受到金融危机，另一方面更具杀伤力的因素，是他们已经在上半年把全年贷款额度用完，“没有钱贷出”。
他分析：银行业对贷款政策一百八十度的转弯，因为银行不希望看到楼价升得太高，变相令金融资产大幅度缩水。因为楼价越高，银行用同样的钱拿回的不动产价值数目越少，实际上银行也在面临着巨大风险。

大陆客转战香港楼市 　

随着国内投资市场不断吹冷风，与此同时，位于香港靠近深圳一带区域的楼盘，突然引来深圳一带的投资着大举入货。代理行一车车将深圳过境的大陆客用旅游车接送到卖楼处，十足参观旅游胜地。

位于香港天水围的新盘柏慧豪园八月底开售，短短一周便估出一千三百（伙）单位，当中有三成为大陆客。而炒风吹遍新界各区，天水围旧盘大型屋苑，嘉湖山庄，有几批大陆炒楼团趁机低价入货，有从事国内运输业的商人大手购入二十多伙，涉资二千五百万，部份尺价低至一千五百元，低于市场价一成。

据业内人士分析，炒家跨境入市，是因为今年深圳楼价实在升幅惊人，迫使整体楼价上升五成。而政府一系列打压政策令成交量缩减，市场有价无市。有深圳投资客称：“成交量大幅度下跌，楼市未来可能会跌，我暂时不敢买深圳楼。”

而香港靠近深圳楼盘价钱和深圳拉近，甚至低于深圳楼价，比如深圳南山红树西岸尺价四千元，远远高于一岸之隔的天水围，自然吸引了大陆投资客的垂青。

自住用家：楼市一低即买 　

和投资客心态不同的是，大陆老百姓仍然期望买楼自住。一位在上海的私企老板陈先生告诉记者，虽然报纸上拚命为楼市吹冷风，实际上老百姓感受到的气氛完全不同。在供小于求的情况，老百姓都恨不得房价跌，好购入自住。

一直有做股票投资的陈先生，在今年六月份开始购入一套新房。他颇有点得意地说，五月三十日，沪深小股灾市值蒸发万二亿，即刻有资产撤离转投房地产市场。他观察到上海房价在六月份首个星期即上升一成，立刻下定决心购入内环一间一百多平方米的房屋自住，仅短短三个多月，楼价即从一万八升至目前的三万元人民币，升幅高达七成。

他目前放售自己原居住的老房子，虽然房龄很旧，但因为地点好，他提高了售价比平均略高一千元／每平方米。他并不担心楼市成交量下降会带来楼市下跌，因为在通货膨胀下，老板姓都想通过买楼保值。“每天我的楼盘都有很多人看，我只要把楼价调低一点，即刻有成交。上海老百姓都想买楼。”

但对于楼市投资，陈先生却不看好。“我只会自住，不会投资。毕竟买楼付出太多，风险太高。”

楼该买还是不该买？ 　　

美国经济时政评论家草庵居士在分析了中国楼市泡沫的成因后，预计短期内会出现泡沫破灭的现象，但他对于老百姓的投资建议，还是要买楼。他说：“根据长期中国经济发展趋势，我建议大家都去买房，因为中国通货膨胀是非常严重的，政府已经明确讲明以后发展的路线就是通货膨胀的路线，既然这样的话，你还有什么钱去保证你的财产呢？尽管房子贵，还是要抢。”

他并相信，民间拥有自住房越多，对政府的压力越大。“中国老百姓都去买房子，哪怕房子抢的很高，哪怕升到十万块钱，如果老百姓都是这样的话，到明年泡沫破产的时候，政府的房子就收不回去了。他不能够把全体老百姓都赶到街头，他只能想办法，最终由政府解决这笔烂帐。”◇