台灣房地產復甦四年多以來，因受到經濟景氣不明朗，房市信心度再次面臨考驗。住宅類市場因供過於求、房價過高疑慮、投資性房貸緊縮等因素，從代表穩定的綠燈下降至黃藍燈。但辦公樓市場反而逆勢增溫，形成一個房市兩樣情的市況。

根據台灣內政部建築研究所公布今年第二季房地產景氣調查，從代表穩定的綠燈下降至黃藍燈，是近六季以來首見，主要原因是供過於求的隱憂，投資客減少且銀行承貸意願下降。

建研所所長何明錦表示，第二季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為十一分，較第一季減少一分，所以燈號自綠燈下降轉為有衰退之虞的黃藍燈，且是九十四年第四季以來首次亮出黃藍燈。雖然燈號轉變，但是分數僅下降一分，因此社會大眾不用太緊張，不過須謹慎因應未來變化。

何明錦說明，房市景氣對策訊號分為領先及同時指標，第二季領先指標指數為一零三點九九，較第一季下降百分之零點二三，又可分為五項細部指標，其中國內生產毛額、消費者物價指數增加外；建築貸款餘額變動量、營建股股價指數、貨幣供給額等指標皆呈下降趨勢。

住宅後市廠商看法保守

至於在同時指標指數方面，第二季為九六點零八，較第一季上升百分之零點二一，六項細部指標中，基準放款利率、新推個案標準單價、住宅使用率屬上升趨勢；但建照執照面積、新承做購屋貸款金額、素地交易量指標等呈下降。

政治大學地政系教授張金鶚補充說明，第二季房市景氣降為黃藍燈，主因是市場有供過求的隱憂，投資客減少，再加上銀行承貸意願大幅下降，在交易流程的前端指標信心鬆動情況下，房市景氣修正力道值得觀察。

此外，廠商對今年第二季看法較上季更為保守，中部廠商預期下修程度較北部與南部廠商為多。廠商對第三、四季的預期亦不樂觀，其中以金融機構較不樂觀，各地區廠商看法差異不大。此外，近期房地產相關新聞之評析，第二季的利多與利空消息比為百分之五十二比：百分之四十八，市場氣氛持平。

對於未來市場利多，建研所指出，因素包括：今年國內經濟成長預測值調升為百分之四點五八、土地增值稅自用住宅優惠稅率適用次數可望放寬、都市更新持續推動。

但是未來市場利空因素，則存在：房價信心分數下降、房價所得比持續上升、公有土地標售開始出現流標以及受美國房地產市場明顯衰退及次級房貸風暴影響，股票市場大幅下滑，未來國內金融機構恐將更緊縮房貸，房貸利率持續調高。

展望未來，建研所認為，房地產景氣在領先指標連續兩季下滑，且各類型與各地區廠商認為下修比例均超過五成，呈現不樂觀預期，市場顯現逐漸衰退的趨勢，各界應更審慎因應。

商用不動產前景樂觀

在商用不動產方面，高力國際發布調查，二零零七年上半年台灣的經濟表現在對外貿易持續暢旺、國內工業生產強勢成長，與電子業者設備持續擴張的支撐下，雖然國內消費動能因物價的上漲而稍顯不足，但上半年的經濟成長率仍可達百分之四點六二，而第三季的經濟成長率則預測為百分之四點四七。

第三季辦公大樓市場延續上半年度的穩定需求，單季有六千一百餘坪的淨去化量，且因租賃市場沒有新增供給，整體空置率由前季的百分之六點九九持續下降至本季的百分之六點五五。若從區域及等級來看，本季仍以信義區及頂級辦公大樓的租賃市場最熱絡。

租金水準方面，二零零七年第三季平均租金上揚至每月每坪一千八百零一元（貨幣為新台幣，以下相同），較第二季小幅成長百分之零點四八。目前租金行情以民生敦北區、信義區與敦南區位居前三名，因台北市商業活動東移，位於東區的敦南區、信義區及民生敦北區等，不但市場需求維持穩定，且租金行情持續溫和上漲，與其他四區之差距亦持續擴大。

累計今年前三季，總交易金額已高達二百九十五億元，與去年同期七十七點六五億元的成交金額相比，成長約三點八倍，投資者以國內外壽險業與投資機構為主，而本土與外資投資金額占比分別為百分之五十二及百分之四十八。

投資趨勢方面，台北市中心商業區內單一產權的優質辦公大樓，多已掌握在壽險集團手上，可真正釋出買賣投資的物件越來越少，加上本季交易案例之平均初期租金回報率，已降至百分之四點五八，使得投資者將目光轉向台北市較次級的路段與大樓，或朝向中南部發展。

高力國際表示，內湖科技園區本季因有位於堤頂大道二段上台灣工銀營運總部的落成啟用，整體市場總存量增加至六十六萬坪。本季內科因有大型租賃案例使空置率從百分之七點八三下降至百分之七點一八；平均租金則由第二季的每月每坪一千一百六十元，略上升至第三季的每月每坪一千一百六十三元，成長約百分之零點二六。

展望台北市辦公大樓未來發展，高力國際表示，第四季預估將釋出之元大總部大樓屬於企業自用型大樓，整體租賃市場並無實質新增供給，再加上大環境經濟平穩，台北市辦公大樓市場空置率應該能夠持續向下修正。

現階段台北市商業活動已明顯向東區信義區、民生敦北區與敦南區等三區域集中，未來甚至在南港經貿園區各大商業區開發完成，與捷運內湖線及南港延伸線之串聯下，東區辦公商圈之聚集效應將會更為明顯。

而西區辦公商圈則將有賴交九特定區、C1D1雙子星、華山藝文特區藝術廣場等開發案的推動，帶動整體發展的復甦。◇