中国宏观调控四年，房地产业始终是宏调的重点，中央政府使尽了税收、土地、金融、社会保障以及“限外”等诸多措施，推出一个一个的宏观调控“组合拳”，但数年下来，宏调的结果却是事与愿违。更糟糕的是，先前未出现房地产热的内陆城市，其住房价格今年也一路飙涨，好似要补回前些年错过的涨价牟利之机。

经济学家、美国《当代中国问题研究》杂志主编程晓农告诉新纪元记者，中央政府出台如此多的措施仍压不住房地产价格，需求方如海外热钱的涌入、炒家的炒作等固然是推动住房价格上涨的因素，但是宏观调控未见成效的主要问题却是出在房屋的供应方，即房地产开发商，外加银行和地方政府自身利益驱使，三方从不同的角度都有推动房价持续上升的激励因素，中央政府的调控政策难以获得执行。

开发商“空手道”热炒地价
有背景的开发商可以手眼通天，搞到数量巨大的廉价土地。之后，或是转手倒卖，或是囤积制造土地供应紧张假象，以抬高地价。

值得一提的是，中国大陆开发商的资金几乎全来自于银行贷款。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入百分之二十五的资金，但如果开发商被银行评为优质开发商，资金要求可以放低。打通银行关系的开发商往往可以得到银行内部掌握的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标。然后，开发商再据此修改资产负债表以提高分数，摇身一变成为“优质”开发商，从而享受优惠银行贷款政策。

经济学家程晓农称开发商的此种行为为“空手道”，用银行的贷款买地、再炒地价，从中牟得暴利。

土地是地方政府的摇钱树
中国政府调控整顿房地产市场和土地买卖市场收效甚微的另一个主要的原因是地方政府。旅美著名经济学家何清涟表示，地方政府从利益上考虑不希望房地产业遭到打压，房地产、土地买卖的收益已经成为各个地方财政的主要来源，平均占百分之四十五和百分之六十左右。在上海和北京土地买卖的收入和来自房地产的税收，占了地方财政的百分之六十以上。在西安这些地方略为低一点，也超过了百分之四十。 　　

程晓农也持相同的看法，他认为地方政府要通过获得大量的土地批租收入来维持财政支出，非常希望看到地价、房价一路上涨，中央政府的调控政策在地方上显然就得不到切实执行。

银行贷款押宝于房地产 　　
没有银行的配合，房地产开发商几乎寸步难行。换句话说，开发商空手套白狼之所以能得逞，是因为银行人员合谋，银行发放贷款给开发商之后，相关银行人员自然获得丰厚的回扣。

地价房价持续上升，投资于房地产开发多被银行视为既安全又有利可图的业务，银行资金大量投入了房地产行业。

商业银行除了与房地产开发商合作以外，对购房人的住房抵押贷款也大增。根据上海银监局公布的数字，个人房屋贷款的坏帐率远低于企业贷款坏帐的水平，而且有房产作为抵押，个人房贷也已成为各商业银行争抢的优质项目。

据央行上海总部统计，今年上半年上海中资商业银行个人住房贷款持上升走势，六月分中资商业银行个人住房贷款大幅增长，当月就新增四五点五亿元，占上半年个人房款增量的三分之二。

中国各城市的炒房者通过连环抵押可以同时拥有多套住房，在房市一片大好时，随时可以轻易脱手；而当房市低迷时，极可能出现资金链断裂而被套牢的情形，炒房者将无法归还贷款，坏帐由银行负担。从这一点上说，银行并不希望房价下跌。

当然，高企的房价使得每套住房更昂贵，购房者将向银行申请更多贷款，银行相应可收到更多的利息。

中央政府调控难有成效
程晓农认为，中央政府应该公开信息，比如各地方政府财政收入是如何依靠来自地产的收入，但中央政府不敢向大众公开这些信息。中央政府本身又很难改变地方政府的行为。开发商、银行、地方政府在各自的利益驱使下，都希望房地产市场长久火热，中央政府的税收、金融调控措施乃至行政管制手段，就难以得到执行。所以宏观调控了好几年，房地产市场却是越来越热。这个状况还会持续。宏观调控无效的结果将是非常负面的，就像日本类似的情形。

中国社会科学院金融研究所经济学家易宪荣认为，房地产市场价格过高最大的问题就在于房地产产品是垄断性定价的产品，就在于投资者利用房地产市场大量投资。

目前不少城市的情况是，一方面绝大多数居民无力承担过高的住房价格，另一方面房地产市场炒作之风盛行。比如在北京，许多住房完全成了投资者而不是为了居民居住，而且不少人甚至拥有三套以上的住房。

易宪荣的看法总体与程晓农的观点一致，只要有大量的人在投资，只要能够利用银行的金融杠杆，只要政府对房地产隐性担保，那么房地产的价格就会推高，房地产投资过热就不会停止。

金融危机涌动 　　
中国的房地产开发商自有资金比例低，要依靠银行支持，这种模式风险极大。程晓农表示，“银行通过和房地产商合作贷款为银行的资金找到了出路，同时把大笔资金压在了房地产上。一旦房地产价格下跌，银行就会出现巨额坏帐，有的银行可能甚至面临倒闭。”其实炒房造成的金融危机是暂时被高房价给淹没了，未得以浮出水面。

经济时政评论家草庵居士也认为，中国的房地产市场已经进入不正常的状态，发生房地产市场危机，损及中国整体经济的可能性越来越大，对此，中国中央政府目前似乎还毫无对策。X