美国房地产住宅市场在历经两年的走软之后，今年是继续疲软还是已经触底将反弹，一直是地产界、经济学者乃至货币政策制定者都极为关注的问题。而次级抵押贷款问题日趋严重及其是否波及整个美国房市前景愈发步履维艰，已成为地产专家经济学者的争议焦点。

持悲观论的学者认为，随着一批从事发放“次级贷款”的机构陷入困境，美国房产信贷市场的部份基石正在坍塌，且随着信贷收紧，将会进而影响消费甚至拖累美国经济陷入衰退。持相反看法的一派相信次级抵押贷款问题只是对地产市场会产生一定的短期影响，对规模庞大的信贷市场几乎不能激起涟漪。

次级抵押贷款隐藏风险

次级抵押贷款是指向信用纪录不够好的客户发放的房屋贷款。为吸引顾客，次级抵押贷款向客户提供优惠条件，一些贷款人无需支付购房首付款、无需出示收入证明即可申请贷款。由于没有固定利率，一些次级贷款产品刚推出时以低利率拉客户，在两年内逐渐上调利率。

这种被称之为“NINAS”即不查收入和资产的贷款，被视作为能实现拥有私宅梦想民众的一个创举，还有一些消费者可以轻松申请到多笔次级抵押贷款用于“倒房”赚钱。

美国媒体广泛报导的现年47岁的助理配镜师爱德华森女士便是一个例子。

她受到这种针对极低债信民众推出的特高风险贷款利诱，在2002年至2006年期间，3度转贷房屋，从原始10万零3,000千美元贷款，如今积欠信贷财务公司28万5,000千美元，而她的月薪依旧维持不变。目前，她的每月缴纳贷款现已涨到2,800美元，而她每月收入仅1,600美元。

爱德华森在无力缴纳高利率房贷下，即将丧失房屋。莱曼兄弟公司最近发布报告显示，美国全国有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。爱德华森说：“天天惊恐，担心得无法入眠，我们家一直拥有这栋房子，不想失去它，但要我支付的房贷实在无能为力。”

承办爱德华森案的全美消费者会议协会的瑞格德同意说：“受本身贪婪蒙蔽，以及华尔街提供的惊人获利，抵押贷款公司肆意放款。”

有些公司甚至伪填申请书，以确保信贷过关，以爱德华森为例，她竟成为月薪6,000美元的医师。

市场最大作手之一的新世纪信贷公司已于4月2日向法院申请破产保护，并宣布计画裁减一半以上员工和出售公司大部份财产。

经济学家迥然不同的观点

目前的次级贷款是否是某种更大的信贷危机的预兆？甚至拖累美国经济步入衰退？在经济学家之间形成了截然相反的两派意见。

级抵押贷款体系的崩溃，标志着范围更广的信贷危机的开始，而美国整体经济也很可能被拖入衰退。罗彻预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。

而另一部份专家认为，虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人，但是它不会进一步蔓延和扩展，因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。美国的信贷市场规模已达400万亿美元，可调整利率的次级贷款总额为6,500亿美元，其中1/5的次级贷款出问题。即便6,500亿次级贷款全部变成有问题贷款，那在整个400万亿信贷市场中也激不起太大水花。如果美国失业率继续保持在4.5％、就业稳定，整体经济形势还是可以保持健康发展。

次级贷款问题尚未波及全美地产

受次级房贷拖累影响，全美房地产市场呈现缓和走势，但似乎丝毫没有影响纽约，根据两家知名房地产仲介Brown Harris Stevens及Halstead Property最新资料，今年1至3月，曼哈顿房屋销售数量比去年底最后一季，上升12％，共有公寓及一般公寓的平均售价也比去年末上涨6％。不只曼哈顿地区涨价，布鲁克林区部份新建及刚翻建公寓的价格，也比去年同期上涨22％。

另据“路透社”引述房地产商Reis Inc.追踪全美79个主要城市最新报告，尽管房贷市场出现危机，实际支付的有效租金依旧上扬一个百分点，达到每个月939美元。自2003年第二季以来，有效房租持续攀升中。

至于空房率比去年同期仅上升0.1％，达到6％。一般而言，全美大部份地区的房租也持续上扬，需求变化不大，依旧强劲。

次级贷款的不利影响相对有限

美国达拉斯联邦储备银行(FED)行长费舍尔4月4日称，鉴于多数问题出现在规模较小的浮动利率贷款市场，因此到目前次级抵押贷款市场产生的不利影响一直有限。

费舍尔说，此类贷款的规模足以对美国房地产市场产生一些短期影响，这使得有关房地产建设是否已经见底以及住房市场的低迷还会持续多久这两个问题变得不太明朗。不过，美国经济以及金融体系足以应对这些冲击。

费舍尔解释道，受房地产市场调整的影响，经济增速将进一步小幅放缓，但推动经济发展的其他方面，尤其是消费方面，动力依旧，而房地产库存的增加意味着购房者可以更为合理的价格购买住房。X