美國房地產住宅市場在歷經兩年的走軟之後，今年是繼續疲軟還是已經觸底將反彈，一直是地產界、經濟學者乃至貨幣政策制定者都極為關注的問題。而次級抵押貸款問題日趨嚴重及其是否波及整個美國房市前景愈發步履維艱，已成為地產專家經濟學者的爭議焦點。

持悲觀論的學者認為，隨著一批從事發放「次級貸款」的機構陷入困境，美國房產信貸市場的部份基石正在坍塌，且隨著信貸收緊，將會進而影響消費甚至拖累美國經濟陷入衰退。持相反看法的一派相信次級抵押貸款問題只是對地產市場會產生一定的短期影響，對規模龐大的信貸市場幾乎不能激起漣漪。

次級抵押貸款隱藏風險

次級抵押貸款是指向信用紀錄不夠好的客戶發放的房屋貸款。為吸引顧客，次級抵押貸款向客戶提供優惠條件，一些貸款人無需支付購房首付款、無需出示收入證明即可申請貸款。由於沒有固定利率，一些次級貸款產品剛推出時以低利率拉客戶，在兩年內逐漸上調利率。

這種被稱之為「NINAS」即不查收入和資產的貸款，被視作為能實現擁有私宅夢想民眾的一個創舉，還有一些消費者可以輕鬆申請到多筆次級抵押貸款用於「倒房」賺錢。

美國媒體廣泛報導的現年47歲的助理配鏡師愛德華森女士便是一個例子。

她受到這種針對極低債信民眾推出的特高風險貸款利誘，在2002年至2006年期間，3度轉貸房屋，從原始10萬零3,000千美元貸款，如今積欠信貸財務公司28萬5,000千美元，而她的月薪依舊維持不變。目前，她的每月繳納貸款現已漲到2,800美元，而她每月收入僅1,600美元。

愛德華森在無力繳納高利率房貸下，即將喪失房屋。萊曼兄弟公司最近發布報告顯示，美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸失去住房。愛德華森說：「天天驚恐，擔心得無法入眠，我們家一直擁有這棟房子，不想失去它，但要我支付的房貸實在無能為力。」

承辦愛德華森案的全美消費者會議協會的瑞格德同意說：「受本身貪婪矇蔽，以及華爾街提供的驚人獲利，抵押貸款公司肆意放款。」

有些公司甚至偽填申請書，以確保信貸過關，以愛德華森為例，她竟成為月薪6,000美元的醫師。

市場最大作手之一的新世紀信貸公司已於4月2日向法院申請破產保護，並宣布計畫裁減一半以上員工和出售公司大部份財產。

經濟學家迥然不同的觀點

目前的次級貸款是否是某種更大的信貸危機的預兆？甚至拖累美國經濟步入衰退？在經濟學家之間形成了截然相反的兩派意見。

級抵押貸款體系的崩潰，標誌著範圍更廣的信貸危機的開始，而美國整體經濟也很可能被拖入衰退。羅徹預測，房地產市場降溫將使美國明年的GDP減少兩個百分點，使美國經濟接近衰退的邊緣。

而另一部份專家認為，雖然目前的次級抵押貸款風波可能影響到每個人，但是它不會進一步蔓延和擴展，因為出現問題的抵押貸款數字並不算大。美國的信貸市場規模已達400萬億美元，可調整利率的次級貸款總額為6,500億美元，其中1/5的次級貸款出問題。即便6,500億次級貸款全部變成有問題貸款，那在整個400萬億信貸市場中也激不起太大水花。如果美國失業率繼續保持在4.5％、就業穩定，整體經濟形勢還是可以保持健康發展。

次級貸款問題尚未波及全美地產

受次級房貸拖累影響，全美房地產市場呈現緩和走勢，但似乎絲毫沒有影響紐約，根據兩家知名房地產仲介Brown Harris Stevens及Halstead Property最新資料，今年1至3月，曼哈頓房屋銷售數量比去年底最後一季，上升12％，共有公寓及一般公寓的平均售價也比去年末上漲6％。不只曼哈頓地區漲價，布魯克林區部份新建及剛翻建公寓的價格，也比去年同期上漲22％。

另據「路透社」引述房地產商Reis Inc.追蹤全美79個主要城市最新報告，儘管房貸市場出現危機，實際支付的有效租金依舊上揚一個百分點，達到每個月939美元。自2003年第二季以來，有效房租持續攀昇中。

至於空房率比去年同期僅上升0.1％，達到6％。一般而言，全美大部份地區的房租也持續上揚，需求變化不大，依舊強勁。

次級貸款的不利影響相對有限

美國達拉斯聯邦儲備銀行(FED)行長費捨爾4月4日稱，鑒於多數問題出現在規模較小的浮動利率貸款市場，因此到目前次級抵押貸款市場產生的不利影響一直有限。

費捨爾說，此類貸款的規模足以對美國房地產市場產生一些短期影響，這使得有關房地產建設是否已經見底以及住房市場的低迷還會持續多久這兩個問題變得不太明朗。不過，美國經濟以及金融體系足以應對這些衝擊。

費捨爾解釋道，受房地產市場調整的影響，經濟增速將進一步小幅放緩，但推動經濟發展的其他方面，尤其是消費方面，動力依舊，而房地產庫存的增加意味著購房者可以更為合理的價格購買住房。X